Bu bilgiler sizin için değil mi?
ABD'de ikamet ediyorsanız bu rehber size göre değil — yerleşik alıcılar için farklı kurallar geçerli. $100,000 altı bütçeyle ABD'de nitelikli gayrimenkul bulmak son derece güç. Kısa vadeli (1–2 yıl) düşünüyorsanız, closing ve satış maliyetleri getiriyi silebilir.
Yabancılar Amerika'da ev alabilir mi?
ABD federal hukuku, yabancı uyruklu kişilerin konut veya ticari mülk satın almasını yasaklamıyor. Türk pasaportuyla — vize olmadan bile — ABD'de mülk alabilirsiniz. Bazı eyaletlerde belirli kısıtlamalar tartışma gündeminde olsa da konut mülkü için şu an geçerli bir engel bulunmuyor.
NAR (National Association of Realtors) 2024 verilerine göre yabancı alıcılar, ABD'de yaklaşık $54 milyar dolarlık gayrimenkul satın aldı. Bu pazarda Türk alıcılar da yer alıyor.
Hangi belgeler gerekli?
- Pasaport — geçerli Türk pasaportu yeterli
- ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) — sosyal güvenlik numaranız yoksa vergi işlemleri için zorunlu
- Banka ekstresi / finansal kanıt — fon kaynağını ispat eden belgeler
- Kredi geçmişi alternatifleri — mortgage almak isteyenler için ayrı belgeler gerekiyor
ITIN başvurusu IRS üzerinden yapılır; onay süreci 7–11 hafta alıyor. Süreci başlatmayı planlıyorsanız ITIN başvurusunu erkenden yapın. Detaylar için yabancı alıcı rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Amerika'da ev alma süreci: 7 adım
America'da ev almak, offer'dan closing'e kadar tipik olarak 43–50 gün sürüyor. Her adım bağımsız — birinde aksama olursa süreç uzayabilir.
1. Bütçe ve finansman kararı
Sürece başlamadan önce finansman yönteminizi netleştirin: nakit mi ödeyeceksiniz, mortgage mı kullanacaksınız? NAR'ın 2024 verilerine göre yabancı alıcıların %63'ü nakit ödüyor — bu oran, mortgage almanın yabancılar için ne kadar zorlu olduğunun da bir göstergesi. Mortgage seçeneklerine dair ayrıntılı bilgi için mortgage rehberimize bakabilirsiniz.
2. Piyasa araştırması ve emlakçı seçimi
Hedef şehri ve mahalleyi araştırın: kira getirisi, ulaşım, okul bölgesi ve mülk vergisi oranları eyaletten eyalete önemli ölçüde değişiyor. Florida, Texas ve California yabancı alıcılar için en çok tercih edilen eyaletler. Bir buyer's agent (alıcı temsilcisi) kullanmak zorunlu değil, ancak süreç takibi ve yerel piyasayı anlamak açısından değerli olabiliyor. Komisyonu genellikle satıcı öder.
3. Offer (teklif) verme
Beğendiğiniz mülk için resmi bir yazılı teklif hazırlanır. Bu teklif şunları içerir: teklif fiyatı, finansman koşulu (nakit ya da mortgage), kapanış tarihi, inspection ve financing contingency'leri. Contingency, belirli koşullar gerçekleşmezse anlaşmadan ceza ödemeksizin çekilme hakkı verir.
4. Teklif kabulü ve escrow açılması
Satıcı teklifinizi kabul ettiğinde, her iki tarafça imzalanan Purchase Agreement (satış sözleşmesi) devreye girer. Bu noktada escrow açılır. Escrow, bağımsız bir üçüncü taraf tarafından yönetilen bir güvence mekanizmasıdır. İşlem tamamlanana kadar para ve belgeler bu tarafın güvencesinde kalır. Bu aşamada genellikle mülk bedelinin %1–3'ü arasında earnest money (kaparo) yatırılır.
5. Due diligence — inceleme süreci
Sözleşme imzalandıktan sonra inspection aşaması başlar. Bağımsız bir licensed inspector mülkü baştan sona inceler: çatı, elektrik, tesisat, temel, ısıtma-soğutma sistemleri. Inspection raporu olası sorunları ortaya koyar. Sorun tespit edilirse üç seçeneğiniz var: satıcıdan onarım talep etmek, fiyat indirimi istemek ya da sözleşmeden çekilmek.
6. Title search ve title insurance
Title (tapu belgesi), mülkün yasal sahipliğini ifade eder. Escrow süreci içinde bir title şirketi, mülkün geçmişine dair kapsamlı bir araştırma yapar: eski ipotek, hukuki uyuşmazlık, vergi borcu gibi sorunlar olup olmadığını tespit eder. Title insurance bu araştırmada gözden kaçan sorunlara karşı alıcıyı korur. Detaylar için hukuki süreç rehberimize bakabilirsiniz.
7. Closing — kapanış süreci
Closing, tüm belgelerin imzalandığı, paranın aktarıldığı ve mülkün yasal olarak el değiştirdiği gündür. Closing günü şunlar gerçekleşir: tüm loan ve mülk belgeleri imzalanır, closing maliyetleri ödenir, satıcı anahtarları teslim eder, deed (tapu senedi) county kayıt ofisine işlenir. Uzaktan closing kısmen mümkün — noter onaylı Power of Attorney veya elektronik imza aracılığıyla bazı eyaletlerde bu süreci tamamlamak mümkün.
Yabancı alıcıya özel kurallar
ITIN nedir, neden gerekli?
ITIN, ABD sosyal güvenlik numarası olmayan yabancı uyruklu kişilerin vergi amaçlı kullandığı bir kimlik numarasıdır. Ev satın aldığınızda vergisel yükümlülükler doğabilir: mülk vergisi bildirimi, kira geliri, FIRPTA gibi durumlarda ITIN gereklidir. Mortgage başvurusunda da lender'lar genellikle ITIN ister. Başvuru Form W-7 ile yapılır ve IRS kuralları kapsamında onay 7–11 hafta sürebilir.
Foreign national mortgage farkı
Foreign national mortgage olarak adlandırılan bu ürünlerde dikkate almanız gereken temel farklar: peşinat genellikle %25–40 arası (standart %3–20'ye kıyasla çok daha yüksek), faiz oranları yerli alıcılara göre 0.5–1 puan daha yüksek olabiliyor, kapsamlı evrak paketi gerekiyor. Ayrıntılar için mortgage rehberimizi inceleyebilirsiniz.
FIRPTA: satışta ne olur?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), yabancı uyruklu bir kişi ABD'deki gayrimenkulünü sattığında devreye giren federal bir vergi mekanizmasıdır. Alıcı (ileride mülkünüzü satın alacak kişi), closing aşamasında satış bedelinin %15'ini IRS adına stopaj olarak keser. Bu bir ceza değil, önceden yapılan bir vergi ödemesidir. FIRPTA ve diğer vergi konuları için vergi rehberimizi okuyabilirsiniz.
Closing maliyetleri ne kadar?
Closing maliyetleri, ev bedelinin üzerine eklenen ve satın alma sürecini tamamlamak için ödemeniz gereken masraflardır. Genel kural: alıcı tarafı closing maliyetleri satış bedelinin %2–3'ü civarında.
$400,000 ev için örnek hesaplama
| Kalem | Tahmini Tutar |
|---|---|
| Loan origination fee (mortgage varsa) | $1,500–$3,000 |
| Appraisal fee | $400–$700 |
| Title insurance (owner's + lender's) | $1,500–$2,500 |
| Escrow / settlement fee | $800–$1,500 |
| Attorney fee (eyalete göre) | $500–$1,500 |
| Home inspection | $400–$600 |
| Recording + diğer government fees | $200–$500 |
| Prepaid items (sigorta, faiz vb.) | $1,500–$3,000 |
| Toplam (tahmini) | $8,000–$12,000 |
Bu rakamlar eyalete, lender'a ve mülkün özelliklerine göre değişir. Nakit alımda loan origination fee ve lender'a özgü bazı kalemler düşer.
Nakit mi, mortgage mu?
Nakit alımın avantajları: daha güçlü teklif, süreç daha hızlı, closing maliyetleri daha düşük, aylık faiz yükü yok. Dezavantajları: büyük miktarda sermayeyi tek bir varlığa bağlamak, kaldıraç kullanımından yoksun kalmak. Mortgage onay süreci yabancı alıcı için zorludur — yabancı alıcıların %63'ünün nakit ödemesi bu zorlukla doğrudan ilişkili.
Süreç ne kadar sürer?
| Aşama | Süre (tahmini) |
|---|---|
| Emlak araştırması | Değişken (haftalar–aylar) |
| Offer → kabul | 1–7 gün |
| Escrow açılışı → closing | 30–45 gün (nakit) / 43–50 gün (mortgage) |
| ITIN başvurusu (gerekiyorsa) | 7–11 hafta |
| Toplam (sürece hazırlık dahil) | 2–4 ay |
Sık yapılan hatalar
- Escrow'u yanlış anlamak: Escrow bir banka hesabı değil, bağımsız bir güvence mekanizması. Para belirli koşullar sağlanana kadar kilitli tutuluyor.
- Title insurance'ı atlamak: "Araştırma yapıldı, ne olabilir ki?" yaklaşımıyla title insurance'ı ihmal etmek ciddi risk taşır.
- Vergi yükümlülüklerini görmezden gelmek: Property tax, kira geliri vergisi ve FIRPTA önceden planlanmalı.
- Closing maliyetlerini bütçeye dahil etmemek: $400,000'lık bir evde %2–3 closing maliyeti $8,000–$12,000 demek.
- Süreci kişisel olarak takip etmemek: Türkiye'den uzaktan yürütülen bir süreçte her adımı bizzat takip etmeniz gerekiyor.
Sıkça sorulan sorular
Evet. ABD federal hukukunda yabancı uyruklu kişilerin konut mülkü satın almasını engelleyen bir düzenleme yok. Türk pasaportuyla — ABD vizesi olmadan dahi — mülk alabilirsiniz.
Closing işlemi için mutlaka ITIN gerekmez. Ancak vergi yükümlülükleri doğduğunda — mülk vergisi bildirimi, kira geliri, FIRPTA — ITIN zorunlu hale geliyor. Mortgage başvurusunda da lender'lar genellikle ITIN ister. Sürece başlamadan önce ITIN başvurusu yapmanızı öneririz.
Kısmen evet. Emlak araştırması, teklif süreci ve çoğu evrak tamamen uzaktan yürütülebilir. Closing aşamasında bazı eyaletlerde noter onaylı Power of Attorney veya elektronik imza kabul ediliyor. Ancak bu esneklik her eyalette geçerli değil.
Eyalet seçimi tamamen hedeflerinize bağlı. Florida ve Texas'ta eyalet gelir vergisi yok — kira geliri elde etmeyi düşünenler için bu anlamlı bir fark. Ancak her eyaletin mülk vergisi oranı, sigorta maliyetleri ve yerel piyasa dinamikleri birbirinden farklı. Eyalet karşılaştırmaları için eyalet rehberlerimize bakabilirsiniz.