Bu bilgiler sizin için değil mi?
ABD'de ikamet ediyorsanız (resident alien) farklı vergi kuralları geçerlidir; bu rehber non-resident alıcılar içindir. Ticari gayrimenkul veya arazi alıyorsanız vergi yapısı farklıdır. Vergi durumunuz karmaşıksa bir CPA ile çalışmanızı öneririz.
Faz 1: Satın alma aşamasında vergi
Transfer vergisi (eyalete göre değişir)
ABD'de gayrimenkul devri sırasında alınan transfer vergisi federal değil eyalet düzeyinde uygulanır. Oranlar eyalete göre önemli ölçüde farklılaşır:
- Florida: Satış fiyatı üzerinden %0.70 (bazı ilçelerde ek %0.45)
- New York (eyalet): Her $500 için $2 (yaklaşık %0.40)
- New York City (ek vergi): $500,000 altı %1, üstü %1.425
- New Jersey: %1 (satıcı öder, ancak müzakereyle alıcıya yansıyabilir)
- Texas: Eyalet düzeyinde transfer vergisi yok
Mansion tax — NYC ve New Jersey'de yüksek fiyatlı evler
| NYC Satış Fiyatı | Mansion Tax Oranı |
|---|---|
| $1M – $2M | %1.00 |
| $2M – $3M | %1.25 |
| $3M – $5M | %1.50 |
| $5M – $10M | %2.25 |
| $10M – $15M | %3.25 |
| $15M+ | %3.50–3.90 |
Mansion tax alıcı tarafından ödenir. New Jersey'de $1,000,000 ve üzeri satışlarda ek %1 vergi uygulanır.
Faz 2: Sahiplik aşamasında vergi yükümlülükleri
Property tax nedir?
Property tax (mülkiyet vergisi), ABD'de mülk sahiplerinin yerel yönetimlere ödediği yıllık bir vergidir. Boş ev de property tax öder — mülkün sahibi olduğunuz her gün işler. Yabancı alıcılar homestead exemption'dan (birincil konut indirimi) genellikle yararlanamaz.
Eyalete göre property tax oranları
| Eyalet | Efektif ortalama oran | $400K evde yıllık vergi |
|---|---|---|
| New Jersey | %2.23 | ~$8,920 |
| Texas | %1.60 | ~$6,400 |
| New York | %1.40 | ~$5,600 |
| Florida | %0.83 | ~$3,320 |
| California | %0.75 | ~$3,000 |
New Jersey ABD'nin en yüksek property tax eyaletidir. $400,000'lık bir ev için yılda yaklaşık $8,920 — aylık $743. Bu rakamı mortgage ödemesinin yanına ekleyince gerçek aylık maliyetin ne olduğu netleşiyor.
Kira geliri nasıl işler?
ABD'de ikamet etmeyen (non-resident) bir Türk yatırımcı kira geliri elde ettiğinde iki seçenek var:
- Seçenek 1 — Gross income üzerinden %30 withholding: Kira gelirinin %30'u IRS'e otomatik olarak kesilir. Basit ama çoğu durumda daha pahalı.
- Seçenek 2 — Net income üzerinden vergi: IRS'e Form 1040-NR doldurarak giderlerinizi düştükten sonra kalan net gelir üzerinden vergi ödersiniz. Bu seçenek için ITIN ve düzenli beyan gerekir.
Kira gelirinden düşülebilecek giderler
- Mortgage faizi
- Amortisman (depreciation) — konut mülkleri 27.5 yılda itfa edilir; $300,000'lık binanın yıllık amortismanı ~$10,909
- Property tax
- Sigorta
- HOA ücreti (kiralık mülk için)
- Bakım ve onarım
- Yönetim şirketi ücreti (genellikle kira gelirinin %8–12'si)
ABD-Türkiye vergi anlaşması
Türkiye ile ABD arasında Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması (ÇVÖA) mevcuttur. Bu anlaşma, aynı gelir üzerinden iki ülkede de tam anlamıyla vergi ödemenizi önlemek için tasarlanmıştır. ABD'de ödenen vergi Türkiye beyannamenizdeki hesaplamada mahsup unsuru olarak kullanılabilir; ancak bu mahsubun nasıl uygulanacağı teknik bir meseledir. Her iki ülkedeki yükümlülüklerinizi bir danışmanla değerlendirmenizi öneririz.
Faz 3: Satış aşamasında vergiler — FIRPTA tam anlatım
FIRPTA nedir?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), ABD'deki gayrimenkulü satan yabancı kişilerin vergi yükümlülüklerinden kaçmamasını sağlamak için 1980'de çıkarılmış bir federal yasadır. Temel mantık: Siz satış yapıp ABD'yi terk etmeden önce, alıcı sizin adınıza IRS'e bir "withholding" (ön ödeme) yatırmak zorundadır.
FIRPTA withholding oranı: satış fiyatının %15'i.
Bu, kârınızın değil brüt satış fiyatının %15'idir. Örnek: satış fiyatı $500,000 → FIRPTA withholding: $75,000. Alıcı bu tutarı satışı kapattıktan sonra 20 gün içinde IRS'e yatırır. $75,000 ön ödemedir — eğer gerçek vergi borcunuz daha azsa IRS size geri ödeme yapar.
FIRPTA istisnası — ne zaman sıfır olur?
İki koşulun aynı anda sağlanması gerekir
1) Satış fiyatı $300,000 veya altında olmalı. 2) Alıcı mülkü birincil konut olarak kullanmayı planlıyor olmalı. Bu iki koşul birlikte sağlanmıyorsa istisna geçerli değildir.
FIRPTA withholding'i azaltmanın yasal yolu
Satış kapanmadan önce IRS'e Form 8288-B başvurusu yapabilirsiniz. Bu form, gerçek vergi borcunuzun withholding tutarından daha az olduğunu beyan eder. IRS onaylarsa alıcının yatırması gereken withholding miktarı gerçek vergi borcunuzla sınırlı kalır. Onay genellikle 90 günü aşabildiğinden closing tarihinizi buna göre planlamalısınız.
Capital gains vergisi
FIRPTA withholding bir ön ödeme; gerçek vergi yükümlülüğü ise capital gains vergisidir. Kısa vadeli (1 yıldan kısa elde tutma): ordinary income oranlarıyla vergilendirilir — NR bireyler için %30'a kadar çıkabilir. Uzun vadeli (1 yıldan uzun): %15–20 arasında vergilendirilir.
Örnek hesaplama
- $300,000'a alınan ev $500,000'a satılıyor
- Kâr: $200,000
- Uzun vadeli capital gains vergisi (%15): $30,000
- FIRPTA withholding: $75,000 (ön ödeme)
- IRS'ten iade: ~$45,000
LLC üzerinden alım — vergi avantajı var mı?
Tek üyeli LLC (single-member LLC), vergi açısından "disregarded entity" sayılır. Yani LLC'nin geliri ve vergisi doğrudan kişiye ait sayılır. FIRPTA da dahil olmak üzere vergi yükümlülükleri büyük ölçüde aynı kalır. LLC'nin öne çıkan yanı vergi optimizasyonundan çok kişisel varlık korumasıdır.
Vergi takvimi
| Aşama | Vergi türü | Tahmini maliyet |
|---|---|---|
| Satın alma | Transfer vergisi | Eyalete göre %0–2 |
| Satın alma | Mansion tax (NYC/NJ) | $1M üzeri %1–3.9 |
| Sahiplik | Property tax | Yıllık %0.75–2.23 |
| Sahiplik | Kira geliri vergisi | Gross %30 veya net seçim |
| Satış | FIRPTA withholding | Satış fiyatının %15 |
| Satış | Capital gains vergisi | Uzun vadeli %15–20 |
Sıkça sorulan sorular
Türkiye'de tam mükellef iseniz yurt dışı kaynaklı gelirlerinizi beyan etmeniz gerekebilir. ABD-Türkiye ÇVÖA kapsamında ABD'de ödenen vergi Türkiye beyannamenizdeki hesaplamada mahsup unsuru olarak kullanılabilir. Her iki ülkedeki yükümlülüklerinizi bir danışmanla değerlendirmenizi öneririz.
Yasal olarak withholding'i yok saymak mümkün değil. Ancak Form 8288-B başvurusu yaparak withholding'i azaltabilirsiniz. $300,000 altı satışlarda ve alıcı birincil konut kullanacaksa istisna geçerlidir.
Ev boş olsa da property tax işliyor. Mülkün sahipliği vergiyi tetikler, kullanımı değil. Yabancı alıcılar genellikle homestead exemption (birincil konut indirimi) hakkından yararlanamaz.
"Şart" demek doğru olmaz, ancak karmaşık durumlar için önerilir. Özellikle net income seçimini yapıyorsanız, birden fazla mülkünüz varsa ya da LLC kullanıyorsanız ABD vergi hukukuna hakim bir CPA olmadan yanlış beyan riski ciddi boyutlara ulaşabilir.