ABD'de
mortgage.
Mümkün —
ama nasıl?

Foreign national mortgage nedir?

"Foreign national mortgage" ya da yabancı uyruklu mortgage, ABD vatandaşı veya daimi oturum izni (green card) sahibi olmayan kişilere verilen gayrimenkul kredisidir.

Standart mortgage başvurusunda banka şunlara bakar: ABD sosyal güvenlik numarası (SSN), ABD kredi geçmişi, yerli gelir belgesi ve düşük peşinat seçenekleri (FHA kredilerinde %3.5'e kadar). Foreign national mortgage'da bu sistemin büyük kısmı devre dışı kalır. Banka bu belirsizliği daha yüksek peşinat ve daha sıkı belge gereksinimleriyle telafi eder.

Başvuru şartları

Peşinat — neden %25'ten %40'a kadar?

Foreign national mortgage'da peşinat tipik olarak satış fiyatının %25 ile %40'ı arasında talep edilir. Peşinat oranını belirleyen faktörler: mülk türü (yatırım amaçlı mülkler daha yüksek), kredi miktarı (jumbo loan kategorisi), kurum politikası ve gelir belgelerinin gücü.

$500,000'lık bir ev için: %25 peşinat: $125,000. %40 peşinat: $200,000. Buna ek olarak closing maliyetleri de nakit gerektirir.

Banka ekstresi gereksinimi

Kurumlar genellikle son 3–12 aylık banka ekstresi ister. Miktar için genel beklenti: peşinat tutarı artı ek rezerv (genellikle 6–12 aylık mortgage ödemesine karşılık gelen nakit). Türk bankasında tutulan döviz (USD veya EUR) hesapları çoğunlukla kabul edilir.

Kredi skoru — ABD kredisi yoksa?

ABD'de hiç kredi kullanmadıysanız ABD'de bir credit score puanınız yoktur. Bu, foreign national mortgage'ı imkânsız kılmaz — bu kredi ürünü zaten bu durumu göz önünde bulundurarak tasarlanmıştır. ABD'de kredi geçmişi olmayan alıcılar için kurumun asıl güvencesi peşinat miktarı ve likit varlıklardır.

Gelir belgesi

Çoğu foreign national mortgage programı Türkiye kaynaklı geliri kabul eder. Gerekli belgeler: son 2 yıla ait vergi beyannameleri (noter onaylı tercüme ile), işveren mektubu veya iş sözleşmesi, maaş bordroları (son 3–6 ay), şirket sahibiyseniz mali tablolar ve bilanço.

ITIN zorunlu mu?

Her kurum ITIN zorunlu tutmaz, ancak büyük çoğunluğu ister. ITIN almak mortgage başvurusunu hızlandırır ve bazı kurumları tamamen açar. Mülkü satın aldıktan sonra vergi yükümlülükleriniz (kira geliri vergisi, FIRPTA) için de zaten gerekli olacak. Bu nedenle ev alma sürecine paralel olarak ITIN başvurusu yapmak pratik bir yaklaşımdır.

ITIN nedir, nasıl alınır?

ITIN, ABD vatandaşı veya daimi oturum izni sahibi olmayan kişilerin ABD vergi sistemine kayıt yaptırması için IRS tarafından verilen 9 haneli bir numaradır. Format: 9XX-XX-XXXX. Yalnızca vergi amaçlıdır — çalışma iznini temsil etmez.

IRS Form W-7 başvurusu adım adım

Hangi kurumlar foreign national mortgage veriyor?

Community banks ve bölgesel bankalar

Bölgesel ve topluluk bankaları bu alanda daha esnek davranabilir. Özellikle Florida, Texas, New York ve California'da yerel kurumlar foreign national mortgage programı geliştirmiştir. Bu kurumların avantajı: karar alma süreçleri daha kısa, portföy kredisi kullandıkları için ikincil piyasa kısıtlamalarına tabi değiller.

Private banks ve özel finans kuruluşları

Yüksek net varlıklı müşterilere odaklanan private bank'lar foreign national mortgage'da aktif bir kategoridir. Genellikle daha büyük kredi tutarları ($500,000 ve üzeri) için tercih edilen seçenektir. Bu kurumlarla çalışmak için genellikle bir temsilciyle doğrudan ilişki kurmanız gerekir.

Mortgage broker kullanımı

ABD'de mortgage broker, birden fazla borç verenle anlaşmalı olarak çalışan bağımsız aracılardır. Foreign national mortgage alanında iyi bir broker: hangi lender'ların Türk pasaportu kabul ettiğini bilir, profilinize göre en uygun kurumlara yönlendirir, belge hazırlama sürecinde rehberlik eder, aynı anda birden fazla kuruma başvuru yapabilir. Broker maliyeti genellikle kredi tutarının %1–2'si arasında bir origination fee olarak ortaya çıkar.

Faiz oranları ve maliyet beklentisi

Foreign national mortgage faiz oranları, aynı dönemdeki standart mortgage oranlarının 0.5 ile 1.5 puan üzerinde seyretmeyi bekleyebilirsiniz. 2024 yılında ABD mortgage faiz oranları %6.5–7.5 bandında seyretti. Yabancı alıcı için önemli olan şu: faiz ortamı ne olursa olsun, foreign national mortgage her zaman standart oranın üzerinde fiyatlanır.

Başvuru süreci

Pre-approval büyük ölçüde uzaktan yapılabilir. Onaydan closing'e süre: standart mortgage'da 30–45 gün sürerken foreign national mortgage'da 45–60 gün daha gerçekçi bir beklentidir. Satıcıyla anlaşırken bu süreyi sözleşmeye yansıtmak önemlidir.

Mortgage yerine nakit almak mantıklı mı?

NAR 2024 verilerine göre ABD'de yabancı alıcıların %63'ü nakit ödüyor. Nakit almanın avantajları: müzakere gücü, süreç sadeliği, faiz maliyeti yok, onay riski yok. Dezavantajları: kaldıraç kaybı, likidite sorunu. Karar kişisel finansal duruma ve yatırım hedeflerine göre değişir.

Sıkça sorulan sorular