Bu bilgiler sizin için değil mi?
ABD'de zaten yaşıyorsanız veya oturma izniniz varsa bu rehber size göre değil — yerleşik alıcı kuralları farklıdır. Ticari mülk veya tarım arazisi almayı düşünüyorsanız kısıtlamalar daha karmaşıktır. Gayrimenkul yatırımı üzerinden oturma izni veya vatandaşlık kazanmak istiyorsanız, bu süreç bunun için değil.
Yasal çerçeve
ABD'de yabancı uyruklu bireylerin mülk satın almasını yasaklayan federal bir yasa mevcut değildir. Türk pasaportu olan biri, ABD'de oturma veya çalışma iznine ihtiyaç duymaksızın mülk edinebilir.
NAR 2024 verilerine göre yabancı alıcılar, ABD konut piyasasında yalnızca bir yılda $54.3 milyar hacim oluşturdu. ABD'ye gitmeniz bile gerekmeyebilir — vekâletname (power of attorney) düzenleyerek tüm süreci Türkiye'den yürütebilirsiniz.
Türk yatırımcıların tercih ettiği eyaletler
| Eyalet | Yabancı alıcı payı |
|---|---|
| Florida | %20 |
| California | %13 |
| Texas | %10 |
| New York | %4 |
Hangi eyaletlerde kısıtlama var?
Tarım arazisi kısıtlamaları
Bazı eyaletler, yabancı kişilerin tarım arazisi satın almasını sınırlandırmaktadır. Bu yasalar özellikle 2023–2024 döneminde Florida, Texas, Montana, Arkansas ve birkaç eyalette daha yürürlüğe girdi ya da güçlendirildi. Bu kısıtlamaların hedefi tarımsal arazidir — konut mülkleri değil.
"Foreign adversary" yasaları — Türk alıcıları etkilemiyor
Son yıllarda bazı eyaletler "yabancı rakip" (foreign adversary) olarak tanımladıkları ülkelerin vatandaşlarına yönelik ek kısıtlamalar getirdi. Bu yasalar belirli ülkeleri hedef alıyor: Çin Halk Cumhuriyeti, Rusya, İran, Kuzey Kore, Küba, Venezuela. Türkiye bu listede yer almıyor. Türk vatandaşları bu kapsamdaki kısıtlamalardan etkilenmiyor.
Gerekli belgeler
| Belge | Zorunlu mu? | Notlar |
|---|---|---|
| Geçerli pasaport | Evet | Tüm işlemler için |
| Fon kaynağı / banka ekstresi | Evet | AML kontrolü için |
| ITIN | Duruma göre | Kira geliri veya mortgage varsa |
| Sosyal Güvenlik Numarası (SSN) | Hayır | Yabancılar için şart değil |
| Vize | Hayır | Hiçbir alım türü için zorunlu değil |
| ABD'de ikamet belgesi | Hayır | Gerekmiyor |
| LLC belgesi | Duruma göre | LLC tercihine bağlı |
Pasaport
Geçerli bir pasaport, yabancı alıcı kimliğini doğrulamak için her zaman gereklidir. Kapanış (closing) işlemleri sırasında noter veya title şirketine ibraz edilir.
ITIN — ne zaman gerekli?
- ITIN gerekli değil eğer: mülkü peşin aldıysanız ve kira geliri elde etmeyecekseniz.
- ITIN gerekli eğer: kira geliri elde edecek ve ABD'de vergi beyannamesi dolduracaksanız; FIRPTA kapsamında vergi kesintisi söz konusuysa; mortgage için başvuruyorsanız.
Kişisel alım mı, LLC ile alım mı?
Kişisel alımın avantajları
- Daha sade süreç: ekstra kurum yoktur, vergi beyannamesi tek kişi üzerinden yapılır
- Daha düşük maliyet: LLC kurulum ve yıllık ücretleri ortadan kalkar
- Mortgage başvurusunda avantaj: bazı bankalar bireysel başvuruları daha iyi değerlendirir
- Tek mülk, düşük risk profili: bir daire alıp kiralamayı planlıyorsanız LLC gerekmeyebilir
LLC kurarak almanın avantajları
- Sorumluluk sınırlandırması: kiracı kaynaklı bir dava durumunda kişisel varlıklarınız korunur
- Gizlilik: bazı eyaletlerde LLC sahiplik bilgisi kamuya açık kayıtlarda görünmez
- Çoklu mülk yönetimi: her birini farklı LLC altında tutmak risk yönetimi açısından avantajlıdır
- Vergi planlaması esnekliği: belirli koşullarda LLC yapısı vergi optimizasyonuna olanak tanır
LLC'nin ek maliyetleri
| Maliyet kalemi | Tutar |
|---|---|
| LLC kurulum ücreti (eyalete göre) | $50 – $500 |
| Yıllık devlet ücretleri | $50 – $800 |
| Yıllık muhasebe / vergi beyanı | $500 – $1,500+ |
| Registered agent ücreti | $50 – $300/yıl |
Delaware'de kurulum yaklaşık $90, yıllık franchise tax $300'dır. Wyoming'de kurulum $100, yıllık ücret $60 — bu yüzden Wyoming LLC yabancı yatırımcılar arasında popülerdir.
Uzaktan (Türkiye'den) ev alınabilir mi?
ABD'ye hiç gitmeden ev satın almak mümkündür. Bunun için vekâletname (power of attorney) düzenlemeniz gerekir. Türkiye'deki bir ABD konsolosluğunda ya da ABD'deki bir noter aracılığıyla işlemi yetkili bir kişiye devredebilirsiniz. Vekâletnamenin kapsamını net biçimde belirlemeniz önemlidir — "genel vekâlet" değil, yalnızca ilgili mülke özgü işlemleri kapsayan bir yetki belgesi tercih edin.
Kapanış (closing) işlemi vekil aracılığıyla tamamlanabilir. Dijital imza kabul eden bazı title şirketleri, belgelerin uzaktan imzalanmasına da olanak tanıyor — ancak bu durum eyalete ve title şirketine göre değişir.
Sıkça sorulan sorular
Evet. Vize, mülk satın almak için herhangi bir aşamada şart değildir. Vize ancak ABD'ye fiziksel olarak girmek istediğinizde gerekir — işlemi Türkiye'den uzaktan yürütüyorsanız vize sorusu ortada olmaz.
Evet. Geçerli bir Türk pasaportu, kimlik doğrulama için yeterlidir. Herhangi bir ek izne gerek yoktur.
Hayır — kesinlikle hayır. ABD'de ev satın almak, hiçbir türde oturma izni, ikamet hakkı veya vize avantajı sağlamaz. Yeşil kart ya da ikamet için tamamen farklı yasal yollar gereklidir. Ev almak ve oturma izni almak birbirinden tamamen bağımsız süreçlerdir.
Evet, mümkündür — ancak planlama gerekir. ABD'de mülk sahibiyken vefat eden yabancı uyruklu kişilerin mülkleri, o eyaletin ve ABD federal vergi hukukunun tabi olduğu miras ve estate vergisi kurallarına göre değerlendirilir. Yabancı uyruklu kişiler, ABD vatandaşlarına tanınan yüksek muafiyet limitlerinden yararlanamaz. Bir ABD vergi avukatıyla önceden plan yapmak, mirasçılarınızı ciddi bir vergi yüküyle karşılaşmaktan koruyabilir.
LLC'yi değerlendirmenizi öneririz eğer: birden fazla mülk almayı planlıyorsanız, mülkü ticari amaçla kullanacaksanız, kişisel varlık koruması sizin için öncelikli bir konuysa veya uzun vadeli ABD gayrimenkul portföyü oluşturmak istiyorsanız. Tek bir konut alıp kira geliri elde etmek istiyorsanız, LLC'nin ek maliyetinin erken aşamada getirisini dengeleyip dengelemediğini bir muhasebeci ile değerlendirmenizi öneririz.