Bu bilgiler sizin için değil mi?
Tüm nakit alımlarda escrow süreci daha kısadır; bazı detaylar farklılık gösterebilir. ABD'de zaten deneyimli bir gayrimenkul avukatıyla çalışıyorsanız bazı bölümleri atlayabilirsiniz. Ticari gayrimenkul alıyorsanız bu rehber konut alımına yönelik; süreç farklı işler.
1. Offer (teklif) ve kabul süreci
Offer (teklif), bir evi satın almak istediğinizi satıcıya bildirdiğiniz resmi belgedir. Emlakçınız veya avukatınız tarafından hazırlanır. İçinde teklif fiyatı, ödeme şekli (nakit mi mortgage mi), kapanış tarihi ve talep ettiğiniz contingency'ler yer alır. Teklifi cazip göstermek için çoğunlukla earnest money (ciddiyet bedeli) de yatırılır — genellikle satış fiyatının %1–3'ü kadardır.
Contingency — şartlı teklif ne işe yarar?
- Financing contingency: Mortgage onayı alınamazsa alıcı anlaşmayı cezasız feshedebilir.
- Inspection contingency: Ev incelemesi sonucunda ciddi sorunlar çıkarsa alıcı geri çekilebilir ya da fiyat indirimi talep edebilir.
- Appraisal contingency: Evin ekspertiz değeri teklif fiyatının altında kalırsa alıcı anlaşmayı iptal edebilir.
Contingency'ler alıcıyı korur. Rekabetçi bir pazarda satıcılar contingency içermeyen teklifleri tercih eder; ama yabancı alıcı olarak bu korumaları atmak ciddi risk taşır.
2. Escrow nedir?
Escrow, Türkçeye "emanet hesabı" olarak çevrilebilir. Hem alıcının hem satıcının güvendiği tarafsız bir üçüncü kişi ya da şirket tarafından yönetilen bu hesap, kapanış (closing) tamamlanana kadar tüm fonları ve belgeleri muhafaza eder. CFPB kurallarına göre escrow şirketleri fonları müşteri hesaplarından ayrı tutmak zorundadır.
Escrow şirketi ne yapar?
- Alıcının ödeme belgelerini ve satıcının tapu belgelerini toplar
- Title search ve title insurance işlemlerini koordine eder
- Closing tarihini belirler ve tüm tarafları bilgilendirir
- Closing günü belgeleri imzalatır, fonları dağıtır
Mortgage kullanıyorsanız escrow süreci ortalama 43–50 gün sürer. Nakit alımlarda bu süre 2 haftaya kadar inebilir.
3. Due diligence — inceleme süreci
Home inspection nedir?
Home inspection, lisanslı bir denetçinin evi baştan sona fiziksel olarak incelediği süreçtir. Çatı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat, ısıtma-soğutma sistemleri ve bodrum suyu sızması kontrol edilir. Maliyet genellikle $300–$600 arasıdır ve alıcı tarafından ödenir. Yasal zorunluluk değildir, ama yapmamanız ciddi bir risk demektir.
Appraisal (ekspertiz) neden yapılır?
Mortgage alıyorsanız, borç veren banka evin bağımsız bir ekspertiz tarafından değerlenmesini ister. Evin ekspertiz değeri teklif fiyatının altında çıkarsa — örneğin $480,000'a değerlendirilen eve $500,000 teklif verdiyseniz — appraisal contingency'niz varsa anlaşmayı cezasız iptal edebilir ya da satıcıyla yeniden müzakere edebilirsiniz.
4. Title search ve title insurance
Title search nedir?
Title search (tapu araştırması), bir title şirketinin mülkün kamusal kayıtlarını geriye dönük incelemesidir. Amaç, mülk üzerinde herhangi bir ipotek, vergi borcu, haciz ya da hukuki iddia olup olmadığını tespit etmektir. ABD'de bu kayıtlar dağınık tutulduğundan araştırma bazen onlarca yıl geriye gider.
Title insurance neden gerekli?
Title search ne kadar titizlikle yapılırsa yapılsın bazı sorunlar gün yüzüne çıkmayabilir: eski sahiplerin bilinmeyen varisleri, sahte imzayla geçmiş bir devir ya da kayıt dışı kalmış bir ipotek. Title insurance bu tür önceki sorunlardan doğabilecek hukuki taleplere karşı sizi korur.
ABD'de iki farklı title insurance poliçesi vardır: Lender's title policy (mortgage alıyorsanız bankanız bunu zorunlu kılar — bankayı korur, sizi değil) ve Owner's title policy (alıcıyı korur, zorunlu değildir ama uzmanlar genellikle alınmasını önerir). Title insurance tek seferlik bir primdir — mülk değerinin yaklaşık %0.5–1'i.
5. Closing süreci
Closing öncesi: final walk-through
Closing gününden hemen önce — genellikle 24 saat içinde — alıcı evi son bir kez gezer. Bu final walk-through, evin anlaşmada kararlaştırılan durumda teslim edileceğini doğrulamak içindir.
Closing günü: hangi belgeler imzalanır?
- Promissory Note: Mortgage borcunu ve geri ödeme koşullarını içerir.
- Deed of Trust / Mortgage: Evin kredi karşılığı teminat olarak kullanıldığını onaylar.
- Closing Disclosure: Tüm closing maliyeti kalemlerini gösteren resmi özet — closing'den en az 3 iş günü önce alıcıya iletilmek zorundadır.
- Transfer Deed: Mülkün size devredildiğini tescil eden belge.
Closing funds — para nasıl transfer edilir?
Closing gününden önce gerekli tutarı wire transfer (elektronik havale) ile escrow hesabına göndermeniz gerekir. Nakit getirmek ya da kişisel çek kullanmak kabul edilmez. Türkiye'deki bir bankadan uluslararası transfer yapıyorsanız hesabın clearing süresine 2–3 iş günü ekleyin.
6. Avukat şart mı?
ABD'de her eyaletin gayrimenkul hukuku farklıdır. Yaklaşık 13 eyalet "attorney state" (avukat zorunlu eyalet) olarak sınıflandırılır.
| Eyalet | Avukat zorunlu mu? |
|---|---|
| New York (NY) | Evet |
| New Jersey (NJ) | Evet |
| Massachusetts (MA) | Evet |
| Georgia (GA) | Evet |
| Florida (FL) | Hayır (tavsiye edilir) |
| Texas (TX) | Hayır |
| California (CA) | Hayır |
Avukat zorunlu olmayan bir eyalette işlem yapıyor olsanız bile yabancı alıcı olarak avukat tutmak çoğu durumda önerilir. Avukat, teklif ve sözleşme koşullarını gözden geçirir, FIRPTA konusunda sizi yönlendirir ve uzaktan closing belgelerini hazırlar.
7. Uzaktan closing mümkün mü?
Power of attorney kullanımı
Power of attorney (vekaletname), güvendiğiniz birine ABD'de sizin adınıza belge imzalama yetkisi verir. Vekaletnamenin ABD'de geçerli olması için apostil onaylı ve noter tasdikli olması gerekir.
Remote online notarization (RON)
RON, video bağlantısı üzerinden noter huzurunda belge imzalamaya olanak tanır. 2024 itibarıyla yaklaşık 40 eyalette yasal olarak uygulanmaktadır. Her borç veren ve her title şirketi RON'u kabul etmez; mortgage kullanıyorsanız bankanızın uzaktan closing'i onaylayıp onaylamadığını önceden netleştirin.
8. Closing maliyeti ne kadar tutar?
Closing maliyetleri, evin satış fiyatının dışında, işlemi tamamlamak için ödenen tüm gider kalemlerini kapsar. Alıcı için bu maliyet genellikle satış fiyatının %2–3'ü kadardır.
Örnek hesaplama: $500,000 ev için closing tablosu
| Maliyet kalemi | Tahmini tutar |
|---|---|
| Lender origination fee | $1,500 – $2,500 |
| Appraisal (ekspertiz) | $400 – $600 |
| Home inspection | $300 – $500 |
| Lender's title insurance | $1,000 – $1,500 |
| Owner's title insurance | $1,500 – $2,500 |
| Title search fee | $150 – $300 |
| Escrow / closing fee | $500 – $1,000 |
| Recording fee (tescil harcı) | $100 – $200 |
| Transfer tax (devir vergisi) | $1,500 – $3,500 |
| Prepaid items (sigorta, vergi ön ödemesi) | $2,000 – $4,000 |
| Tahmini toplam | $9,000 – $16,600 |
Bu rakamlar yaklaşık tahmindir. Gerçek maliyet eyalete, borç verene ve işlemin özelliklerine göre değişir. Closing Disclosure belgesini closing tarihinden en az 3 iş günü önce almanız zorunludur; kesin kalemleri bu belgeden teyit edin.
Sıkça sorulan sorular
Closing maliyeti, evin satış fiyatı dışında kalan tüm işlem giderlerini kapsar: title insurance, escrow fee, appraisal, home inspection, recording fee ve prepaid items bunların başında gelir. Alıcı için toplam maliyet genellikle satış fiyatının %2–3'ü kadardır.
Escrow hesapları, lisanslı escrow şirketleri veya avukatlar tarafından yönetilen ve düzenleyici kurumların denetimine tabi olan hesaplardır. Paranız escrow şirketinin kendi fonlarıyla karıştırılamaz. Escrow şirketi seçiminde referans almak ve lisans durumunu teyit etmek iyi bir uygulamadır.
Lender's title insurance, mortgage kullanıyorsanız bankanız tarafından zorunlu tutulur. Owner's title insurance yasal zorunluluk değildir; ancak geçmişte kaydedilmemiş bir hak iddiasına karşı sizi koruyan tek güvencedir. Uzmanların büyük çoğunluğu owner's policy almanızı önerir — özellikle alıcı yabancı uyruklu ise.
Evet, bazı koşullarda mümkündür. Power of attorney yoluyla yetkili bir temsilci atayabilirsiniz. RON destekleyen eyaletlerde ve borç vereninizin onaylaması halinde video üzerinden bizzat imzalayabilirsiniz. Nakit alımlarda uzaktan closing daha yaygın ve erişilebilir bir seçenektir.
Evet. Yabancı uyruklu kişiler ABD'de mülk satışında FIRPTA kapsamında stopaj yükümlülüğüne tabidir. Alıcı olarak bu yükümlülük doğrudan sizi etkilemez; ancak ilerleyen yıllarda o mülkü satarken önemli bir kalem haline gelir. Ayrıntılar için vergi rehberimize bakın.