Sıkça sorulan
sorular

Hayır. Mülk satın almak için herhangi bir ABD vizesi ya da yeşil kart gerekmez. Pasaportunuzla imzalı bir sözleşme yapabilir, ödeme transferi gerçekleştirebilir ve tapu devri alabilirsiniz. Ancak şunu netleştirmek gerekir: mülk sahibi olmak, size ABD'de yaşama veya çalışma hakkı tanımaz. "Ev aldım, oturma iznim var" şeklinde yaygın bir yanlış anlaşılma söz konusudur. Göçmenlik statüsü, gayrimenkul sahipliğinden tamamen bağımsızdır.

ITIN (Individual Taxpayer Identification Number — bireysel vergi kimlik numarası), ABD Sosyal Güvenlik numarası olmayan kişilere IRS tarafından verilen numaradır. Form W-7 doldurularak başvurulur. Mülk satın aldığınızda ITIN zorunlu olmayabilir. Ancak kira geliri elde edecekseniz, vergi beyannamesi verecekseniz ya da ileride mülkü satacaksanız ITIN sahibi olmak gerekir. Bazı bankalar da yabancı müşterilere mortgage açarken ITIN talep eder. Başvuru süreci birkaç hafta ile üç ay arasında sürebilir; bu nedenle süreci erkenden başlatmanız önerilir. Ayrıntılar için vergi rehberimize bakın.

"Foreign national mortgage" (yabancı uyruklu mortgage), ABD'de ikamet etmeyen yabancı alıcılara sunulan bir finansman türüdür. Standart mortgage ürünlerinden farklıdır; kredi puanı yerine alternatif belgeler değerlendirilir. Tipik gereksinimler: peşinat genellikle %25–%40 arasında; gelir belgesi olarak Türkiye'den vergi beyannameleri, maaş bordroları veya banka hesap özetleri; Türk bankasından referans mektubu; ITIN veya pasaport. Faiz oranları, yerleşik Amerikalılara sunulan oranların yaklaşık 0.5–1.5 puan üzerinde seyredebilir. Tüm detaylar için mortgage rehberimize göz atabilirsiniz.

"Closing" (kapanış), mülk alımının tamamlandığı ve tapunun alıcıya devredildiği aşamadır. Bu aşamada ortaya çıkan çeşitli ücretlerin toplamına "closing costs" denir. Closing maliyetleri, satın alınan mülk bedelinin genellikle %2–%5'i arasında değişir. Bu kalem içinde title insurance, escrow ücreti, tapu tescil harçları, avukatlık veya settlement ücreti, mortgage origination ücreti (finansman kullanılıyorsa) ve prepaid kalemler yer alabilir. $500,000 değerinde bir mülk için bu rakam yaklaşık $10,000–$25,000 arasında çıkabilir.

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act — yabancı gayrimenkul yatırımı vergi kanunu), yabancı kişilerin ABD'deki gayrimenkullerini sattıklarında sermaye kazancı vergisine tabi tutulmasını düzenleyen federal kanundur (1980). Pratikte yansıması şudur: Yabancı olarak mülk sattığınızda, işlemi gerçekleştiren taraf satış bedelinin %15'ini IRS adına stopaj olarak tutmak zorundadır. Bu kesinti nihai vergi değil, bir güvence mekanizmasıdır. Vergi beyannamesi verildikten sonra fazladan ödenen kısım iade alınabilir. İstisnalar mevcuttur; örneğin $300,000 altındaki ve alıcının birincil konut olarak kullanacağı mülkler bu kapsam dışında kalabilir. Ayrıntılar için vergi rehberimize bakın.

"Property tax" (mülk vergisi), ABD'de mülk sahiplerinin yerel yönetimlere ödediği yıllık bir vergidir. Federal değil, yerel düzeyde belirlenir. Oran genellikle mülkün değerlenen bedelinin %0.5–%2.5'i arasındadır. Örnek: Florida (Miami): yaklaşık %1.0–%1.2; Texas (Houston): yaklaşık %2.0–%2.5; California (Los Angeles): yaklaşık %1.1–%1.3. $400,000 değerinde bir mülk için yıllık property tax $4,000–$10,000 arasında olabilir. Yabancı alıcılar bu vergiden muaf değildir; mülk sahibi oldukları sürece öderler.

ABD'deki mülkünüzden kira geliri elde ediyorsanız, bu geliri IRS'e bildirmeniz zorunludur. Yabancı alıcılar için iki temel seçenek vardır. Brüt stopaj seçeneğinde kira ödemelerinin %30'u otomatik olarak stopaj yoluyla kesilir, herhangi bir gider düşülmez. Net gelir beyanı seçeneğinde giderleri brüt kira gelirinden düşerek net kira üzerinden vergi ödersiniz. Net seçenek çoğunlukla daha avantajlıdır; ancak her yıl vergi beyannamesi (Form 1040-NR) vermenizi gerektirir. Ayrıntılar için vergi rehberimize bakın.

"Escrow", satıcı ile alıcı arasındaki ödeme ve belge transferini bağımsız bir üçüncü tarafın yönettiği bir süreç ve hesaptır. Süreç şöyle işler: Satın alma sözleşmesi imzalanır; alıcı "earnest money" (ciddiyet bedeli) yatırır. Escrow şirketi, para ve belgeler için bağımsız hesap açar. Tüm koşullar tamamlanınca kapanış gerçekleşir. Escrow şirketi paraları satıcıya aktarır, tapu alıcıya devredilir. Hukuki süreç hakkında daha fazla bilgi için hukuki süreç rehberimize bakın.

"Title" (tapu unvanı), mülkün size ait olduğunu kanıtlayan yasal belgedir. "Title insurance" ise bu unvanın geçmişten gelen sorunlara karşı sigortalanmasıdır — önceki sahiplerin ödenmemiş borçları, sahte imzalar, mirasçı talepleri gibi. ABD'de mülk alımı sırasında iki tür title insurance söz konusudur: Lender's title insurance (mortgage kullanan alıcılarda zorunlu) ve Owner's title insurance (alıcıyı korur, zorunlu değil ama uzmanlar tarafından önerilir). Tek seferlik ödenen bir primdir; uzun vadede kapsamlı hukuki risklerden korur.

Nakit alımlarda süreç tipik olarak 4–8 hafta alır. Mortgage kullanılıyorsa bu süre 8–16 haftaya uzayabilir. Yabancı alıcılar için ek gecikmeler yaşanabilir: ITIN başvurusu (7–11 hafta), uluslararası banka havalesi onayları ve noterli belgelerin apostil ile gönderilmesi bunların başında gelir. Süreci erkenden başlatmak ve yerel bir koordinatörle çalışmak gecikmeleri azaltır.

Evet, teknik olarak mümkündür. Bazı alıcılar Türkiye'den hiç ABD'ye gitmeden satın alma işlemini tamamlamaktadır. Bunun için gereken başlıca mekanizmalar: Power of Attorney (vekâletname) ile ABD'deki bir avukata veya güvendiğiniz kişiye imza yetkisi verebilirsiniz. Bazı title şirketleri ve eyaletler uzaktan online noterleme (RON) sistemini kabul eder. Uzaktan alım, ek risk ve koordinasyon gerektirdiğinden sürecin her adımının belgelenmiş ve bağımsız bir tarafça doğrulanmış olmasına dikkat edilmelidir.

Bazı yabancı yatırımcılar mülkü kişisel adlarına değil, bir ABD LLC'si üzerine almayı tercih eder. Avantajları: kişisel varlıkları olası hukuki taleplerden koruyabilir, birden fazla yatırımcıyla ortak mülkiyet yönetimini düzenler, vergi planlaması açısından esneklik sunabilir. Dezavantajları: LLC kurulumu ve yıllık bakım maliyeti (eyalete göre $100–$800/yıl), LLC adına mortgage almak daha güç, bazı eyaletlerde ek raporlama yükümlülükleri. LLC her duruma uygun değildir; tek bir mülk için bu yapıyı kullanmak bazen gereksiz karmaşıklık yaratabilir.

Federal düzeyde zorunlu değildir; bazı eyaletlerde de yasal olarak zorunlu tutulmaz. Ancak yabancı alıcılar için bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak güçlü biçimde önerilen bir adımdır. Avukat, sözleşme koşullarını bağımsız gözle değerlendirir, FIRPTA ve vergi yükümlülükleri konusunda yönlendirir, uzaktan closing belgelerini hazırlar. Avukatlık ücreti genellikle $1,500–$5,000 arasında değişir. Ayrıntılar için hukuki süreç rehberimize bakın.

Yabancı bir mülk sahibi olarak ABD'deki gayrimenkulünüzü sattığınızda, FIRPTA gereği satış bedelinin %15'i alıcı tarafından IRS adına stopaj olarak tutulur. Ancak bu tutar, ödeyeceğiniz nihai vergi değildir. Yıl sonunda Form 1040-NR üzerinden vergi beyannamesi verirseniz ve gerçek vergi yükümlülüğünüz stopaj tutarından düşükse fark size iade edilir. IRS'e "Withholding Certificate" başvurusu yaparak withholding'i önceden azaltmak da mümkündür. Satış kârı, uzun vadede elde tutulmuş bir mülk için %15–%20 oranında vergilendirilir.

Evet, doğurabilir. Türkiye'de vergi mükellefi iseniz, ABD'deki mülkünüzden elde ettiğiniz kira gelirini veya satıştan doğan sermaye kazancını Türkiye'de de beyan etmeniz gerekebilir. Türkiye ile ABD arasında Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması (ÇVÖA) mevcuttur. Bu anlaşma, aynı gelir üzerinden iki ülkede de tam anlamıyla vergi ödemenizi önlemek için tasarlanmıştır. Her iki ülkedeki vergi beyan yükümlülüklerinizi Türkiye'deki bir mali müşavir veya vergi avukatıyla değerlendirmeniz önerilir.

Bu soruya tek bir doğru yanıt yoktur. "Uygun" olmak; ne tür bir yatırım yaptığınıza, bütçenize, risk toleransınıza, hedef kira getirisine ve değer artışı beklentinize bağlıdır. Florida: gelir vergisi yok, turizm ve kira talebi yüksek, ancak sigorta maliyetleri son yıllarda önemli ölçüde arttı. Texas: gelir vergisi yok, nüfus büyümesi sürdürülebilir, ancak property tax oranları yüksek. Herhangi bir eyalet için kapsamlı bir piyasa analizi yapmadan karar vermemek önemlidir. Kâr hesabını yalnızca gayrimenkul fiyatı üzerinden değil; sigorta, property tax, HOA ve boşluk oranı dahil ederek yapınız.

"Pre-construction" (ön satış), henüz inşası tamamlanmamış veya başlamamış bir mülkün planlar üzerinden satın alınmasıdır. Geliştirici, inşaatı finanse etmek için alıcılardan depozito toplar; mülkü tamamlandığında (genellikle 12–36 ay sonra) teslim eder. Potansiyel avantajlar: piyasa fiyatının altında erken alım fiyatı, tamamlandığında değer artışı olabilir, yeni yapı ilk yıllarda bakım maliyetlerini düşük tutar. Riskler: proje gecikebilir veya iptal edilebilir, geliştirici iflas edebilir, piyasa koşulları değişebilir. Pre-construction alımlarda escrow hesabının bağımsız bir kurumda tutulması ve sözleşmenin bir gayrimenkul avukatı tarafından incelenmesi riskleri sınırlamak açısından kritiktir.