ABD'de ev alırken belgeler: Türk alıcılar için eksiksiz kontrol listesi
ABD'de ev alırken belgeler konusu, sürecin en çok hazırlık gerektiren bölümü. Türkiye'den alım yapan yatırımcıların önüne en sık çıkan gecikme nedeni belge eksikliği ya da hatalı belge hazırlığı. Doğru belgeleri erkenden hazırlamak, hem closing sürecinizi hızlandırıyor hem de olası komplikasyonların önüne geçiyor.
Bu rehberde hem nakit hem de mortgage ile alım yapan Türk alıcılar için gerekli belgeleri, her birinin neden istendiğini ve yokluğunun ne gibi sorunlar yaratabileceğini adım adım ele alıyoruz.
Önemli Noktalar
- Pasaport zorunlu; ABD'ye girmiş olmanız veya vizanızın bulunması gerekmiyor
- ITIN vergi beyanı için şart; ITIN olmadan closing gecikebilir, kira geliri bildirimi yapılamaz
- Son 12–24 aylık banka ekstreleri hem nakit hem mortgage başvurularında isteniyor
- Türkiye'deki gelir belgelerinizin noter onaylı İngilizce çevirisine ihtiyacınız var
- Mortgage alıcıları için ek belge seti gerekiyor: istihdam kanıtı, vergi beyannameleri, yabancı banka referansı
ABD'de ev alırken belgeler: Temel liste (tüm alıcılar için)
Nakit veya mortgage fark etmeksizin her Türk alıcının hazırlaması gereken belgeler şunlar:
1. Geçerli pasaport
Kimlik doğrulamasının temel belgesi. Pasaportunuzun geçerlilik süresinin mülkü devralmayı planladığınız tarihten en az 6 ay sonrasına kadar geçerli olması önerilir. Başvuruların çoğunda asıl belge değil, noter tasdikli veya apostil onaylı fotokopi kabul ediliyor.
Neden isteniyor? Title şirketi veya escrow şirketi, alıcının kimliğini doğrulamak ve PATRIOT Act kapsamındaki kimlik doğrulama (Know Your Customer) yükümlülüklerini yerine getirmek için pasaport bilgilerine ihtiyaç duyuyor.
Dikkat: Türkiye'de düzenlenen pasaportunuzun geçerli olması yeterli. ABD vizesi veya giriş damgası şartı yok.
2. ITIN (Individual Taxpayer Identification Number)
ITIN, ABD Sosyal Güvenlik Numarası olmayan kişilere IRS (ABD Vergi Dairesi) tarafından verilen 9 haneli vergi kimlik numarası. Türk vatandaşları dahil tüm yabancı alıcılar için mülk alımı sürecinde ve sonrasında kritik önem taşıyor.
ITIN neden gerekli?
- Kira geliri elde ederseniz federal vergi beyannamesi vermek için zorunlu
- Mülkü sattığınızda FIRPTA kapsamında işlem yapabilmek için gerekli
- Bazı mortgage bankaları başvuru aşamasında ITIN istiyor
- Bazı title şirketleri closing için ITIN olmadan işlem yapmıyor
ITIN olmadan ne olur? Nakit alımlarda bazı title şirketleri yalnızca pasaportla closing yapabiliyor; ancak ileride kira geliri elde ettiğinizde veya mülkü sattığınızda ITIN olmadan vergi yükümlülüklerinizi karşılayamazsınız. Mortgage başvurusu yapıyorsanız çoğu banka ITIN olmadan onay vermiyor.
Başvuru süreci: W-7 formu doldurulup pasaport kopyasıyla birlikte IRS'e gönderiliyor. Türkiye'deyken IRS onaylı bir Certifying Acceptance Agent (CAA) aracılığıyla başvurabiliriz. Süre 6–11 hafta.
3. Proof of Funds, Fon kanıtı
Satın alma gücünüzü belgeleyen banka hesabı ekstreleri. Hem nakit hem de mortgage alıcıları için gerekli:
- Nakit alıcılar: Satın alma bedelinin tamamını karşılayacak fon varlığını gösteren son 3–6 aylık banka ekstreleri
- Mortgage alıcıları: Peşinat + closing maliyetleri + acil durum rezervi için yeterli fon varlığını gösteren son 3–6 aylık banka ekstreleri
Neden isteniyor? Satıcı ve agent, teklifinizin gerçekçi olduğunu ve süreci tamamlayacak finansal gücünüz olduğunu görmek istiyor. Title şirketi de closing öncesinde bu kontrolü yapıyor.
Format: Türk bankası hesap özetleri genel olarak kabul görüyor; ancak İngilizce çeviri veya en azından banka başlığı ve bakiye bilgisi okunabilir olmalı. Bazı kurumlar resmi banka ekstresi (bankanın resmi kanalından üretilen belge, kâğıt veya dijital imzalı) istiyor.
4. Source of Funds belgesi, Fonun kaynağı
Bu belge özellikle büyük tutarlarda ($100,000 üzeri) para transferi söz konusu olduğunda istenebiliyor. Amacı, satın alma için kullanılan fonların yasal kaynaklardan geldiğini kanıtlamak.
Yaygın kaynak belgesi türleri:
| Fon Kaynağı | Gerekli Belge |
|---|---|
| Maaş geliri | Son 24 aylık maaş bordroları veya iş akdi |
| İş satışı | Satış sözleşmesi ve banka transfer makbuzları |
| Kira geliri | Kira sözleşmeleri ve banka yatışı makbuzları |
| Yatırım/hisse satışı | Portföy özeti ve satış belgesi |
| Miras | Veraset ilamı ve noter onaylı belge |
| Banka kredisi (Türkiye) | Kredi sözleşmesi ve ödeme planı |
Önemli not: Bu belgeler Türkçe ise noter onaylı İngilizce çeviri gerekiyor. Bazı Amerikan kurumları apostil şartı koyabiliyor; önceden teyit edin.
Mortgage alıcıları için ek belgeler
Fatma'nın deneyimi: Ankara'da muhasebe firması ortağı olan Fatma, 2024 yılı ortasında Houston'da $420,000'lık bir ev için Foreign National Mortgage başvurusu yaptı. İlk başvuruda belge eksikliği yüzünden banka onayı 3 hafta gecikti. Eksik olan belgeler şunlardı: 2 yıllık vergi beyannamesi İngilizce çevirisi ve yabancı banka referans mektubu. "Belge listesini tam olarak almadan bankaya başvurmayın" diyor Fatma.
Foreign National Mortgage için standart belgeler:
5. Yabancı banka referans mektubu
Türkiye'deki bankanızdan alınan ve hesap bilgilerinizi, mevduatınızı ve bankacılık ilişkinizin süresini onaylayan resmi mektup. İngilizce olması veya noter onaylı çeviri eşliğinde sunulması gerekiyor.
Dikkat: Bazı bankalar bu mektubu dijital imzalı olarak e-posta ile göndermeyi reddedebilir. Önceden hazırlatın; zira bankanızın böyle bir mektubu hazırlama süresi 1–2 hafta sürebilir.
6. Son 12–24 aylık vergi beyannameleri
Türkiye'deki yıllık gelir vergisi beyannameleriniz. ABD bankası, gelirinizin sürekliliğini ve seviyesini bu belgelerle değerlendiriyor. Türkçe beyannameler için noter onaylı İngilizce çeviri gerekiyor.
Serbest meslek sahipleri için: Vergi levhası, bağlı olduğunuz meslek odası belgesi veya bilanço da istenebiliyor.
7. Son 12–24 aylık banka ekstreleri (detaylı)
Mortgage başvurusunda yalnızca bakiye gösterir özet değil, işlem geçmişini de içeren ayrıntılı ekstre isteniyor. Banka, düzenli gelir girişlerini ve olağandışı büyük para hareketlerini inceliyor.
Neden 24 ay? Bazı bankalar gelirin son 2 yıl boyunca istikrarlı olduğunu görmek istiyor. 2023 öncesine ait ekstreler bazen isteniyor; bunlara önceden erişimini sağlamak güçleşebilir, hazırlıklı olun.
8. Mevcut kira sözleşmeleri veya kira geliri belgesi (varsa)
Hâlihazırda kira geliri elde ediyorsanız bu geliri belgeleyen sözleşmeler ve banka makbuzları. Mortgage kapsamındaki gelir hesaplamasında kullanılabilir.
9. İstihdam veya iş sahibi olma belgesi
- Çalışanlar: İşveren tarafından imzalı istihdam mektubu (İngilizce veya noter onaylı çeviri), pozisyon, maaş ve çalışma süresi bilgilerini içermeli
- İş sahipleri: Ticaret sicil kaydı, vergi levhası, imza sirküleri, hepsinin noter onaylı İngilizce çevirisi
Nakit alıcılar için belge listesi özeti
Mortgage başvurusu yapmayacaksanız süreç görece daha az belgeyle ilerliyor; ancak şunları mutlaka hazırlayın:
| Belge | Açıklama |
|---|---|
| Geçerli pasaport | Apostil veya noter onaylı kopya |
| ITIN | Vergi yükümlülükleri için (sonradan gerekirse bile önceden alın) |
| Proof of Funds | Son 3–6 aylık banka ekstresi |
| Source of Funds | Fonun kaynağını gösteren belgeler |
| Türkçe belgelerin çevirisi | Noter onaylı İngilizce çeviri |
Mortgage alıcıları için belge listesi özeti
| Belge | Açıklama |
|---|---|
| Geçerli pasaport | Apostil veya noter onaylı kopya |
| ITIN | Mortgage başvurusunda çoğu banka için zorunlu |
| Proof of Funds (24 ay) | Ayrıntılı işlem geçmişli banka ekstresi |
| Source of Funds | Büyük para hareketleri için kaynak belgesi |
| Vergi beyannameleri (2 yıl) | Türkiye gelir vergisi, noter onaylı İngilizce çevirisi |
| Yabancı banka referans mektubu | İngilizce veya noter onaylı çevirisi |
| İstihdam/iş belgesi | İstihdam mektubu veya ticaret sicil kaydı + çeviri |
| Kira geliri belgesi (varsa) | Sözleşme ve banka makbuzları |
Belgeleri ne zaman hazırlamaya başlamalısınız?
Sürecin en zaman alan belgeleri şunlar:
ITIN: 6–11 hafta. Sürece başlamadan önce başvurun. Türkiye'den CAA aracılığıyla başvurabilirsiniz ama bu da ek süre gerektirir.
Vergi beyannamelerinin çevirisi: Noterden onaylı çeviri genellikle 3–7 iş günü sürüyor. Birden fazla belge varsa önceden gönderin.
Yabancı banka referans mektubu: Bankanızın hazırlaması 1–2 hafta sürebilir. Mortgage kanalından başvuruyorsanız hangi formatı istediklerini bankaya önceden iletin.
Önerimiz: Ev aramaya başlamadan 2–3 ay önce bu belgeleri hazırlığa alın. Özellikle ITIN süreci tek başına 11 haftaya ulaşabiliyor.
Türkçe belgeler için notarizasyon ve apostil
Türkiye'de düzenlenen belgeleri Amerikalı kurumlara sunacaksanız iki tür resmiyet gerekebiliyor:
Notarizasyon (noter onayı): Belgenin İngilizce çevirisinin, noter tarafından doğrulandığı onay. Türkiye'deki herhangi bir noterde yaptırılabilir. Bazı Amerikan kurumları bunu yeterli buluyor.
Apostil: Türkiye'de düzenlenen resmi belgeler (doğum belgesi, evlilik cüzdanı, şirket tescil belgesi gibi) için Hague Convention kapsamında uluslararası geçerlilik kazandıran onay. Adalet Bakanlığı veya yetkili kuruluşlar aracılığıyla alınıyor.
Hangi belgeler apostil istiyor? Genel olarak vergi beyannameleri, noter onaylı gelir belgesi yeterli görünüyor; banka referans mektupları için apostil nadiren isteniyor. Ama başvuru yaptığınız kurumun şartlarını önceden teyit edin.
Emre'nin hikayesi: Belge eksikliğinin maliyeti
İzmir'de inşaat firması yöneticisi olan Emre, 2025 başında Florida'da $510,000'lık bir mülk için sözleşme imzaladı. Closing tarihi 45 gün sonrasıydı. Ancak Emre, yabancı banka referans mektubunu ihmal etmişti. Bankası mektubu hazırlamak için 12 iş günü istedi ve closing tarihi 2 hafta ertelendi. Bu erteleme, satıcı tarafından ilave ücret talep edilmesine ve geçici konaklama masraflarına yol açtı.
"Belgeleri önceden hazırlamak için 2–3 ay öngörün. Sözleşme imzalandıktan sonra koşturmak yorucu" diyor Emre.
Closing günü hangi belgeler imzalanıyor?
Belgeleri hazırlamak ayrı, closing günü imzalanacaklar ayrı. Closing günü masanıza gelen başlıca belgeler şunlar:
- Closing Disclosure (HUD-1): Tüm finansal kalemlerin dökümü; 3 gün önceden elinizde olması gerekiyor, inceleme süresi var
- Deed (tapu senedi): Mülkü size devreden yasal belge
- Mortgage Note: Mortgage aldıysanız ödeme yükümlülüklerinizi düzenleyen senet
- Deed of Trust veya Mortgage: Mülkü mortgage için teminat olarak gösteren belge
- FIRPTA Affidavit: Satıcının yabancı uyruklu olup olmadığını beyan eden belge (satıcı imzalar)
- Title Insurance belgeleri: Tapu sigortası poliçesi
Closing günü tüm bu belgeleri imzalamanız gerekiyor. Remote closing yapıyorsanız bu belgeler noter onaylı imzayla size kurye yoluyla gönderiliyor veya bazı eyaletlerde video notarizasyon mümkün.
Closing sürecinin detayları için Hukuki Süreç rehberimize bakabilirsiniz.
Bu rehber sizin için değil mi?
Bu rehber, Türkiye'de ikamet edip ABD'de konut veya yatırım amaçlı mülk almayı düşünen kişiler için. Şu durumlarda bu rehber yeterli olmayabilir:
- ABD'de yaşıyorsanız ve SSN'iniz varsa: Belge gereksinimleri önemli ölçüde farklılaşıyor; standart alıcı belge listeleri sizin için daha uygun
- Ticari gayrimenkul alıyorsanız: LLC oluşumu, EIN (Employer Identification Number) ve kurumsal vergi belgeleri devreye giriyor
- Tapu miras yoluyla geçiyorsa: Ayrı belgeleme ve hukuki süreç söz konusu
SSS
ITIN olmadan ev alabilir miyim?
Teknik olarak bazı nakit alımlarda title şirketi yalnızca pasaportla closing yapabiliyor. Ancak kira geliri elde ettiğinizde veya mülkü sattığınızda ITIN olmadan vergi beyanı yapamıyorsunuz. Mortgage alıyorsanız çoğu banka ITIN istiyor. En pratik yaklaşım: süreci başlatmadan önce ITIN başvurusunu yapın.
Banka ekstrelerimi Türkçe olarak gönderebilir miyim?
Proof of Funds için Türkçe banka ekstresi çoğu durumda kabul görüyor; ancak İngilizce çeviri veya en azından okunabilir biçimde bakiye ve hesap bilgisi içermesi gerekiyor. Mortgage başvurusu için banka genellikle noter onaylı İngilizce çeviri istiyor.
"Fonun kaynağı" belgesi için ne göndermeliyim?
Paranın kaynağına bağlı. En yaygın senaryo: maaş geliri için son 2 yıllık vergi beyannamesi ve maaş bordroları; iş geliri için bilanço ve vergi beyannamesi; birikim için düzenli mevduat gösteren uzun dönem banka ekstreleri. Hepsini noter onaylı İngilizce çeviriyle hazırlayın.
Belgelerimi apostil ile onaylatmam şart mı?
Çoğu durumda noter onaylı çeviri yeterli. Apostil genellikle doğum belgesi, evlilik cüzdanı gibi resmi kimlik belgelerinde isteniyor; banka ve gelir belgelerinde nadiren gerekiyor. Başvurduğunuz kurumun şartlarını önceden teyit edin.
Türkiye'de şirket sahibiyim; şirket belgelerini de hazırlamalı mıyım?
Kişisel adınıza alım yapıyorsanız genellikle şirket belgesi gerekmez; ancak banka, iş gelirini doğrulamak için şirket belgesi isteyebilir. LLC kurup şirket adına alım düşünüyorsanız ek kurumsal belgeleme söz konusu olacak. Amerika'da Ev Alma Rehberi'mizde bu seçenek ele alınıyor.
Closing için Türkiye'den gitmem gerekiyor mu?
Hayır. Vekâletname (Power of Attorney) ile yetkili bir temsilci closing'i sizin adınıza tamamlayabiliyor. Bazı eyaletlerde Remote Online Notarization (RON) ile video konferans üzerinden imza mümkün. Hukuki Süreç rehberimizde bu seçenekler detaylı açıklanıyor.
Sonraki adımlar
Belge hazırlığına başlayacaksanız önerilen sıra:
- ITIN başvurusunu başlatın, en uzun süren adım, 6–11 hafta
- Son 24 aylık banka ekstrelerinizi toplayın ve gerekirse İngilizce çeviri için notere verin
- Vergi beyannamelerinizi hazırlayın ve noter onaylı çeviri yaptırın
- Pasaportunuzun geçerlilik süresini kontrol edin, gerekirsee yenileyin
- Source of funds belgelerini derleyin, hangi kaynaktan fon kullanacaksanız o belgeleri hazırlayın
Tüm sürecin adım adım anlatıldığı Amerika'da Ev Alma Rehberi'mize göz atabilirsiniz. Yabancı alıcılar için yasal çerçeveyi öğrenmek istiyorsanız Yabancıya Ev Satılır mı rehberi de konuyu detaylı ele alıyor.
Bu sayfadaki bilgiler yalnızca araştırma ve eğitim amaçlıdır. Hukuki veya mali tavsiye niteliği taşımaz. ABD gayrimenkul mevzuatı eyaletten eyalete değişir; herhangi bir adım atmadan önce lisanslı bir uzmanla görüşünüz.
Amerika'da ev almayı düşünüyor musunuz?
Süreç, vergi ve eyalet seçimi hakkında rehberlerimize göz atın.