ABD'de Ev Alırken Yapılan 10 Hata | EvimABD

ABD'de ev alırken yapılan 10 yaygın hata

Her yıl yüzlerce Türk yatırımcı ABD'de mülk satın alıyor. Pek çoğu süreci başarıyla tamamlıyor; ancak kimileri önlenebilir hatalar yaparak hem para hem zaman kaybediyor, kimi zaman ise çok daha ciddi finansal sonuçlarla karşılaşıyor. ABD'de ev alırken yapılan hatalar, çoğu zaman bilgi eksikliğinden değil, önceden araştırılmamış ayrıntılardan kaynaklanıyor.

Bu rehberde en sık karşılaştığımız 10 hatayı, her birinin neden kritik olduğunu ve "bunun yerine ne yapmalısınız" yanıtını aktarıyoruz.

Önemli Noktalar

- ITIN başvurusunu geciktirmek kapanış tarihini kaçırmanıza yol açabilir; en az 3 ay önceden başlatın.

- Closing costs genellikle satış fiyatının %2-5'i kadardır; $400,000'lık mülk için $8,000-$20,000 ayrı bütçe ayırın.

- NYC'de co-op yerine condo araştırın; yabancı uyrukluların co-op onayı alması son derece güçtür.

- Wire transfer talimatlarını asla yalnızca e-posta üzerinden doğrulamayın; her zaman telefonla teyit edin.

- FIRPTA nedeniyle satışta %15 stopaj uygulanır; Form 8288-B ile azaltılabilir ama 4-5 ay önceden başvurulmalı.

---

Hata 1: ITIN'i kapanışa yakın bırakmak

Neden hata?

ITIN (Individual Taxpayer Identification Number, Bireysel Vergi Kimlik Numarası) başvurusu IRS tarafından işleme alınır ve genellikle 7-11 hafta sürer. Yoğun dönemlerde bu süre 14 haftaya kadar uzayabilir. Pek çok Türk alıcı ITIN başvurusunu mülk bulduktan sonra ya da teklif kabul edildikten sonra başlatır. Kapanış tarihi 30-45 güne geldiğinde ITIN henüz gelmemişse ciddi sorunlar başlar.

Kapanış tarihi ertelenirse satıcı ek ücret talep edebilir ya da anlaşmayı iptal edebilir. ITIN olmadan bazı kapanış işlemlerini tamamlamak güçleşir; ayrıca mülk satışında FIRPTA stopajı uygulanabilir.

Bunun yerine ne yapmalısınız?

Mülk almaya karar verdiğiniz anda, hatta mülk aramaya başlamadan önce ITIN başvurusunu başlatın. Bir CAA (Certifying Acceptance Agent) aracılığıyla süreci başlatabilirsiniz. ITIN süreci mülk araştırmasıyla paralel yürütülmeli; birbiri için bekleme yapılmamalıdır.

---

Hata 2: Closing costs'u hesaba katmamak

Neden hata?

Pek çok alıcı yalnızca satış fiyatını ve peşinatı hesaplar. Oysa ABD'de kapanış maliyetleri (closing costs), satış fiyatının genellikle %2-5'i kadar ek bir harcamayı temsil eder. $400,000'lık bir mülk için bu $8,000-$20,000 arasında bir tutardır.

Bu maliyetlere dahil olanlar şunlardır: title insurance (tapu sigortası), escrow ücretleri, tapu tescil ücretleri, transfer vergileri (eyalete göre değişir), home inspection ücreti, appraisal ücreti ve avukat ücreti. Mortgage alıyorsanız origination fee (kredi başlangıç ücreti) ve prepaid items (peşin ödenecek sigorta ve vergi tutarları) eklenebilir.

Bunun yerine ne yapmalısınız?

Bütçenizi oluştururken satış fiyatının üzerine %3-5 ek maliyet hesabı yapın. Buyer's agent'ınızdan ve avukatınızdan eyalete özgü closing cost bileşenlerinin listesini isteyin. Satıcıdan "seller credits" (satıcı kredisi) talep ederek bu maliyetlerin bir kısmını müzakere edebilirsiniz.

---

Hata 3: NYC'de co-op satın almaya çalışmak

Neden hata?

New York City'de konut piyasasında iki ana mülk tipi vardır: condo (condominium) ve co-op (cooperative). Co-op'larda mülkün doğrudan sahibi olmazsınız; bir şirketin hissesini alırsınız. Bu şirkete ait yönetim kurulu (board) her alıcıyı kapsamlı bir değerlendirme sürecinden geçirir.

ABD dışında ikamet eden yabancı uyrukluların co-op board onayı alması son derece güçtür. Büyük çoğunlukta bu talepler reddedilir; çünkü co-op kuralları genellikle ABD'de ikamet etmeyi veya mülkü birincil konut olarak kullanmayı şart koşar. Bunun yanı sıra co-op'lar genellikle mortgage veya subletting (kiracıya verme) konusunda da kısıtlamalar uygular.

Bunun yerine ne yapmalısınız?

NYC'de alım yaparken yalnızca condo (ve bazı durumlarda townhouse veya tek aile konutu) araştırın. Buyer's agent'ınıza başından "co-op'ları listeden çıkarın" talimatı verin.

---

Hata 4: Wire transfer talimatlarını e-postadan doğrulamak

Neden hata?

Wire fraud (banka havalesi dolandırıcılığı), ABD gayrimenkul işlemlerinde en hızlı büyüyen dolandırıcılık türlerinden biridir. Saldırganlar e-posta sistemlerine sızarak alıcı, satıcı, buyer's agent, title company veya avukat adına sahte e-postalar gönderir. Bu e-postalarda escrow hesabı veya kapanış bedeli için gerçek görünen ama sahte banka bilgileri yer alır.

ABD'nin dışında bir banka hesabından havale yapan yabancı alıcılar bu dolandırıcılık için özellikle hedef alınır. Para sahte hesaba geçtiğinde geri almak çoğunlukla mümkün olmaz.

Bunun yerine ne yapmalısınız?

Herhangi bir havale talimatı aldığınızda bu talimatı asla yalnızca e-postadan doğrulamayın. Title company veya escrow şirketiyle önceden bilinen, web sitesinden doğruladığınız resmi numaradan telefonla arayın. "Bana son gönderdiğiniz hesap bilgilerini teyit edebilir misiniz?" diye sorun. Bu basit adım sizi büyük bir kayıptan koruyabilir.

---

Hata 5: Home inspection'ı atlamak

Neden hata?

Özellikle rekabetli bir piyasada teklif cazip görünmek amacıyla home inspection'dan vazgeçilebilir. Türkiye'den uzaktan alım yapıyorsanız mülkü fiziksel olarak hiç görmüyor olabilirsiniz. Bu koşulda home inspection'ı atlamak, gözleriniz bağlı bir araba satın almakla eşdeğerdir.

Florida'da özellikle 2006-2010 yılları arasında inşa edilmiş binalarda Chinese drywall (Çin alçıpanı) riski, eski yapılarda termit hasarı, her yaştaki mülkte HVAC arızaları ve nem sorunları yaygındır. Bunlar $10,000-$30,000'lık sürpriz masraflar yaratabilir.

Bunun yerine ne yapmalısınız?

Home inspection'dan vazgeçmeyin; rekabetli piyasada bile. Yeni inşaat veya kapsamlı renovasyon olan mülklerde risk daha düşük olsa da yine de yaptırılması önerilir. Home inspection maliyeti $300-$600'dır; bu tutarın koruduğu değerle karşılaştırıldığında ihmal edilmemesi gerekir.

---

Hata 6: Florida sigorta maliyetini küçümsemek

Neden hata?

Türkiye'den araştırma yapan pek çok yatırımcı, Florida'daki sigorta maliyetlerini ulusal ortalamalar üzerinden hesaplar. Ulusal ortalama $300,000'lık bir ev için yılda $1,500-$2,500 iken, Florida'nın kıyı bölgelerinde bu rakam $8,000-$20,000'ı aşabilir.

Kiralamayı hedefleyen bir yatırımcı için bu fark yatırımın tüm karlılığını dönüştürür. $1,500/ay kira geliriyle yılda $12,000 sigorta ödemek, property tax ve HOA ücreti eklenmeden bile negatif nakit akışı yaratır. Pek çok yatırımcı kapanış sonrası bu gerçekle yüzleşir; bu da çok geç kalınmış bir keşiftir.

Bunun yerine ne yapmalısınız?

Florida'da mülk araştırmasına başladığınızda, hedeflediğiniz posta koduna özgü sigorta teklifi alın. Zillow listesindeki adrese Kin Insurance, Policygenius veya bir Florida bölgesel broker aracılığıyla teklif isteyin. Bu rakamı yatırım modelinize dahil edin; ancak o zaman karar verin.

---

Hata 7: Property tax'ı yatırım hesabına dahil etmemek

Neden hata?

Property tax (mülk vergisi), ABD'de mülk sahipliğinin en önemli yıllık maliyetlerinden biridir ve eyalete göre büyük farklılıklar gösterir. Pek çok yatırımcı bu kalem için gerçekçi bir hesap yapmaz ya da tamamen gözden kaçırır.

Örnek olarak: New Jersey'de $500,000'lık bir ev için yıllık property tax $10,000-$14,000 arasında olabilir. Bu aylık $900-$1,200'lük sabit bir giderdir. Texas'ta da oranlar görece yüksektir: $400,000'lık bir mülk için yılda $8,000-$12,000 arası yaygındır. Florida ve California görece orta seviyede, New York (şehir dışı) ise değişkendir.

Bunun yerine ne yapmalısınız?

Hedeflediğiniz mülkün property tax geçmişini kontrol edin. Zillow listelerinde genellikle bu bilgi yer alır; county assessor'ın web sitesinden de doğrudan sorgulama yapılabilir. Yıllık maliyeti 12'ye bölün ve nakit akışı hesabınıza aylık gider olarak ekleyin.

---

Hata 8: Yüksek değerli mülk alırken LLC kurmadan ilerlemek

Neden hata?

ABD federal hukuku kapsamında yabancı uyruklu bireyler için "federal estate tax" (miras vergisi) muafiyeti yalnızca $60,000'dır. Oysa ABD vatandaşları ve kalıcı oturma iznine sahip kişiler için bu muafiyet $13 milyonun üzerindedir (2024 rakamları). Bu durum özellikle yüksek değerli mülklerde ciddi bir risk oluşturur.

$600,000 değerinde bir mülkü bireysel olarak tutan yabancı uyruklu bir kişi vefat ettiğinde, $540,000 üzerindeki değer federal estate tax'a tabi olabilir. Bu oran %40'a kadar çıkabilir.

Bir LLC (Limited Liability Company) veya uygun bir kurumsal yapı aracılığıyla alım yapmak bu riski azaltabilir; ayrıca kira geliri yönetimi ve sorumluluk koruması gibi ek avantajlar sağlar.

Bunun yerine ne yapmalısınız?

$300,000 ve üzerindeki alımlarda vergi ve hukuki yapıyı kapanıştan önce bir ABD gayrimenkul avukatıyla ve/veya CPA (sertifikalı muhasebeci) ile değerlendirin. LLC kurulumu ve bunun vergi etkileri eyalete göre farklılık gösterir; profesyonel danışmanlık bu aşamada zorunludur.

---

Hata 9: FIRPTA'yı satın alma aşamasında görmezden gelmek

Neden hata?

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), ABD'de mülk satan yabancı uyruklulara uygulanan bir vergi stopajı yasasıdır. Mülkü sattığınızda, alıcı satış bedelinin %15'ini IRS'e stopaj olarak kesmekle yükümlüdür. Bu tutar, satıştan sonraki vergi hesabında mahsup edilebilir; ancak ödeme yapılana kadar fonunuz IRS'te bloke kalır.

Sorun şu: pek çok Türk yatırımcı bu kuralı satın alma sırasında hiç araştırmaz. Satarken bu stopajın uygulandığını öğrenince şok geçirebilir. $500,000'lık bir satışta $75,000 stopaj kesilmesi nakit akışı planlamanızı ciddi biçimde etkileyebilir.

Çözüm var; ancak erken başlatılmalı: Form 8288-B ile "withholding certificate" (stopaj sertifikası) başvurusu yapılarak gerçek vergi yükümlülüğünüz hesaplanır ve stopaj azaltılabilir. Bu başvuru kapanıştan 4-5 ay önce yapılmalıdır.

Bunun yerine ne yapmalısınız?

Mülk alırken satış aşamasını da planlayın. Bir gün satacağınızı varsayarak FIRPTA sürecini ve Form 8288-B başvurusunu önceden anlayın. Satışa karar verdiğinizde bu başvuruyu 4-5 ay önceden yapabilmek için takvim oluşturun. Vergi rehberimizde bu konuyu daha ayrıntılı ele aldık.

---

Hata 10: Türkçe konuştuğu için yeterince araştırmadan emlakçı seçmek

Neden hata?

Türk alıcıların en sık yaptığı hatalardan biri, Türkçe konuştuğu veya Türk kökenli olduğu için hemen güven duyarak bir emlakçıyla çalışmaya başlamaktır. Türkçe konuşmak pratik bir avantaj olabilir; ancak bu tek başına yetkinlik göstergesi değildir.

Bir buyer's agent olarak değerlendirilmesi gereken gerçek kriterler şunlardır: ilgili eyalette geçerli lisans sahibi olmak, aktif MLS erişimi, yabancı uyruklu alıcılarla somut deneyim (referans verebiliyor olması), ITIN ve FIRPTA konularında farkındalık, Buyer Representation Agreement'ı şeffaf biçimde sunmak.

Türkçe konuşan ama lisanssız faaliyet gösteren, başka eyalette lisanslı olan ya da yabancı alıcılarla hiç çalışmamış biriyle çalışmak sizi hem hukuki hem finansal açıdan dezavantajlı bırakır.

Bunun yerine ne yapmalısınız?

Dil avantajına ek olarak şu soruları sorun: "Hangi eyalette lisanslısınız?" (işlem yapılacak eyalette aktif lisans zorunlu), "Yabancı uyruklu alıcılarla kaç işlem yaptınız?", "Buyer Representation Agreement'ı imzalamadan önce inceleyebilir miyim?". Türkçe konuşup konuşmadığından bağımsız olarak bu soruları sormak hem hakkınız hem yararınıza.

---

Özet tablo: 10 hata ve çözümü

---

Ali'nin deneyimi: İki hata, iki ders

Bursa'dan 49 yaşında bir ihracatçı olan Ali, 2022 yılında New Jersey'de $550,000 değerinde bir mülk satın aldı. İki önemli hata yaptı.

Birincisi: ITIN başvurusunu kapanışa 6 hafta kala başlattı. IRS'ten yanıt kapanıştan 3 gün önce geldi; bu kadar yakın olması satıcıyı tedirgin etti ve ek bir haftalık uzatma anlaşması için ekstra $400 ödemek zorunda kaldı.

İkincisi: Property tax hesabını düşük tuttu. Hızlı bir Zillow aramasında gösterilen $9,800/yıl rakamının doğruluğunu kontrol etmedi. Kapanış sonrasında gerçek property tax faturası $12,400 olarak geldi; yıllık $2,600 fark planlamasını bozdu.

Her iki ders de değerli olmakla birlikte, erken araştırma yapılmış olsaydı ikisi de önlenebilirdi.

---

Neslihan'ın deneyimi: Co-op tuzağından kurtulmak

İstanbul'dan 35 yaşında bir avukat olan Neslihan, NYC'de $450,000-$500,000 bandında bir daire aramak için bir buyer's agent ile çalışmaya başladı. İlk listede karşısına çıkan cazip fiyatlı mülklerin çoğunun co-op olduğunu fark etti; ancak başlangıçta bunun ne anlama geldiğini bilmiyordu.

Buyer's agent durumu açıkladı: "Sizin profilinizle co-op board onayı almanız neredeyse imkansız. Yurt dışında ikamet ediyorsunuz, birincil konut olarak kullanmayacaksınız ve subletting politikaları bu tür kullanımı genellikle yasaklıyor." Liste hemen revize edildi; yalnızca condo mülklere odaklanıldı.

Neslihan sonunda Long Island City'de bir condo satın aldı. Doğru soruyu erken sorması aylarca zaman kaybetmesini engelledi.

---

"Bu rehber sizin için değil mi?"

Bu rehber size tam uymayabilir eğer:

• ABD'de daha önce mülk satın almış ve bu süreçlere hakimseniz.
• Ticari gayrimenkul arıyorsanız; ticari işlemlerde farklı riskler ve hukuki yapılar geçerlidir.
• Bunları zaten bilen bir danışmanla çalışıyorsanız; o zaman bu listeyi bir kontrol aracı olarak kullanın.

---

SSS

ITIN başvurusunu ne zaman yapmalıyım?

Mülk almaya karar verdiğiniz anda, hatta araştırma aşamasında başlatın. Mülk bulmayı beklemeyin. CAA (Certifying Acceptance Agent) aracılığıyla Türkiye'den başvuru yapabilirsiniz.

Closing costs satıcıya yüklenilebilir mi?

Evet. Seller credits (satıcı kredisi) müzakeresi ile kapanış maliyetlerinin bir kısmını satıcıdan karşılamasını isteyebilirsiniz. Özellikle alıcı pazarında bu mümkündür.

NYC'de yabancı alıcı condo alabilir mi?

Evet. Condo satın almak için özel bir board onayı gerekmez; tapu tescili doğrudan yapılır. Co-op'tan farklı olarak alıcı mülkü bizzat değil, şirket hissesini alır; bu nedenle ayrımı bilmek önemlidir.

FIRPTA stopajından tamamen kaçınmak mümkün mü?

Hayır; ancak Form 8288-B ile gerçek vergi yükümlülüğünüze göre stopaj azaltılabilir. Mülk zararına satılıyorsa veya vergi yükümlülüğü stopajdan düşükse fark iade edilir.

LLC kurmanın dezavantajları var mı?

Evet. LLC kurmak ek yıllık harcamalar gerektirir (state filing fees, registered agent, muhasebe) ve bazı mortgage ürünlerine erişimi kısıtlar. Avantajlar ve dezavantajlar duruma göre değerlendirilerek karar verilmeli; mutlaka bir avukat ve CPA ile görüşülmeli.

Yanlış emlakçıyla çalıştıysam ne yapabilirim?

Buyer Representation Agreement'daki fesih koşullarını inceleyin. Pek çok sözleşmede belirli bildirim süresiyle fesih hakkı bulunur. Durumu buyer's agent bağlı olduğu broker'a bildirmek de bir seçenektir.

---

Sonuç

ABD'de ev alım süreci, bilgiyle yaklaşıldığında yönetilebilir bir süreçtir. Bu rehberdeki 10 hata, her biri önceden bilindiğinde kolayca önlenebilir hatalar. Bunların büyük çoğunluğu bilgi eksikliğinden değil, "geç araştırma" veya "küçük gördüm" düşüncesinden kaynaklanır.

ITIN'i erkenden alın, sigorta maliyetlerini gerçekçi hesaplayın, NYC'de co-op'tan kaçının, havale talimatlarını telefonla doğrulayın ve home inspection'dan vazgeçmeyin. Bu beş kural bile büyük çoğunluğu korur.

Daha kapsamlı bilgi için ev alma rehberimize başvurabilirsiniz. Hukuki yapılanma soruları için hukuki süreç rehberimize göz atabilirsiniz. Vergi planlaması için vergi rehberimizi inceleyebilirsiniz. Eyalet bazlı farklılıklar için Florida ve New York sayfalarımızı ziyaret edebilirsiniz.

---

Bu sayfadaki bilgiler yalnızca araştırma ve eğitim amaçlıdır. Hukuki veya mali tavsiye niteliği taşımaz. ABD gayrimenkul mevzuatı eyaletten eyalete değişir; herhangi bir adım atmadan önce lisanslı bir uzmanla görüşünüz.