ABD'de ev almanın toplam maliyeti: Satış fiyatı dışında ne ödenir?
$400,000'lık bir ev için ABD'de ev almanın toplam maliyeti ne kadar? Birçok Türk yatırımcı bu soruyu sormayı atlayarak sürece giriyor. Sonuç: closing günü beklenmedik masraflar ve bütçe açığı. Satış fiyatı, gerçek maliyetin yalnızca bir parçası.
ABD'de ev almanın toplam maliyetini doğru hesaplamak için satış fiyatına ek olarak onlarca farklı kalemi hesaba katmanız gerekiyor. Bu rehberde her bir maliyet kalemini açıklıyor, $400,000'lık Florida mülkü üzerinden gerçekçi bir örnek sunuyoruz.
Önemli Noktalar
- Closing costs (kapanış masrafları) satış fiyatının genellikle %2–5'i; $400,000'lık bir ev için $8,000–$20,000
- Nakit alıcılar da closing costs öder; bu masraflar yalnızca mortgage alıcılarına özgü değil
- İlk yıl toplam maliyet (alım + masraflar + vergi + sigorta) genellikle satış fiyatının %5–8'i
- HOA ücreti yüksek sitelerde aylık $300–$800 ek gidere yol açıyor; bütçenize ekleyin
- LLC kurarak alım yapıyorsanız ek kuruluş ve yıllık idame masrafları var
ABD'de ev almanın toplam maliyeti: Kategorilere göre döküm
Masrafları iki ana başlıkta ele almak gerekiyor: alım anındaki tek seferlik masraflar ve ilerleyen dönemlerde tekrar eden giderler. Yatırım hesabı yaparken ikisini birbirinden ayırarak düşünmek önemli.
Tek seferlik alım masrafları
1. Peşinat (Down payment)
Nakit alımlarda satış bedelinin tamamı ödeniyor. Foreign National Mortgage kullanıyorsanız genellikle satış bedelinin %25–%40'ı peşinat olarak ödeniyor.
$400,000 için:
- Nakit alım: $400,000
- %25 peşinat (mortgage): $100,000
- %40 peşinat (mortgage): $160,000
2. Closing costs (Kapanış masrafları)
Closing costs, satışı kapatan tüm idari ve hukuki masrafları kapsayan şemsiye bir terimdir. Satış fiyatının genellikle %2–5'i arasında değişir ve hem alıcı hem satıcının kendi closing costs kalemleri var.
Alıcının ödediği başlıca closing costs kalemleri:
| Maliyet Kalemi | Tutar Aralığı | $400K Örnek |
|---|---|---|
| Title insurance (alıcı poliçesi) | $1,000–$2,500 | ~$1,800 |
| Title search (araştırma ücreti) | $150–$400 | ~$250 |
| Escrow / settlement fee | $500–$1,500 | ~$900 |
| Attorney fee (avukat ücreti) | $500–$2,000 | ~$1,000 |
| Recording fee (kayıt ücreti) | $75–$250 | ~$150 |
| Transfer tax (devir vergisi) | Eyalete göre | Florida'da düşük |
| Survey fee (kadastro) | $300–$700 | ~$450 |
| Toplam closing costs | %2–%5 | ~$8,000–$14,000 |
Mortgage alıcıları için ek closing costs:
| Maliyet Kalemi | Tutar Aralığı | $400K / %25 peşinat örnek |
|---|---|---|
| Origination fee (banka komisyonu) | %0,5–%1,5 | ~$1,500–$4,500 |
| Appraisal fee (değerleme ücreti) | $400–$700 | ~$550 |
| Credit report fee | $25–$75 | ~$50 |
| Prepaid interest | Değişken | ~$500–$1,500 |
| Ek closing costs (mortgage) | , | ~$3,000–$7,000 ek |
3. ITIN başvurusu
W-7 formuyla yapılan ITIN başvurusu, kendisi ücretsiz ama IRS onaylı bir Certifying Acceptance Agent (CAA) kullanıyorsanız servis ücreti ödüyorsunuz. CAA ücretleri genellikle $200–$500 arasında değişiyor.
4. Home inspection (Ev incelemesi)
Closing öncesinde bağımsız bir lisanslı denetçi tarafından yapılan ev incelemesi. Temel inspection $300–$600 arasında; ek denetimler (radon, küf, çukur incelemesi, havuz, vb.) $100–$400 ek ücretle yapılıyor.
$400,000'lık mülk için tahmini: $400–$700 (bölgeye ve mülk büyüklüğüne göre değişir)
Inspection neden önemli? İnceleme sırasında çıkan sorunlar satıcıyla fiyat müzakeresi yapmanızı veya satıcının masrafları karşılamasını talep etmenizi sağlıyor. Inspection'ı atlamak ciddi bir risktir.
5. Wire transfer ücretleri
Türkiye'den ABD'ye uluslararası havale ücreti. Türk bankasına göre değişmekle birlikte, genellikle $20–$60 gönderme ücreti + $15–$35 alıcı banka ücreti. Döviz kuru farkları daha önemli bir kalem; large transfer yaparken bankanın kur marjını inceleyin.
Closing günü ve earnest money için en az 2 farklı transfer yapılacağını hesaba katın.
6. Hukuki danışmanlık ve belge hazırlığı
New York, New Jersey, Connecticut gibi attorney state'lerde avukat kullanımı zorunlu; Florida ve Texas gibi eyaletlerde zorunlu değil ama önerilir. Yabancı alıcı olarak özellikle ilk alımda bir gayrimenkul avukatıyla çalışmanız süreci koruma altına alıyor.
Avukat ücreti: $1,000–$3,000 (eyalete ve işlemin karmaşıklığına göre değişir)
Türkiye'deki noter ve apostil masrafları da bu kategoriye eklenebilir; toplam $200–$500 olabilir.
7. LLC kuruluşu (opsiyonel)
Mülkü şirket yapısı altında almak isteyen yatırımcılar için LLC kuruluşu ek maliyet demek:
- LLC kuruluş ücreti: Eyalete göre $50–$500 (Delaware LLC yaklaşık $90; Florida LLC $125)
- Kayıt ve işlem masrafları: $100–$300
- Yıllık idame ücreti: Delaware'de $300/yıl; Florida'da $138,75/yıl
- Muhasebe desteği: $500–$2,000/yıl (isteğe bağlı ama tavsiye edilir)
LLC kurmanın avantajları ve dezavantajları için Hukuki Süreç rehberimize bakabilirsiniz.
Tekrar eden yıllık giderler
8. Property tax (Mülk vergisi)
ABD'de mülk sahibi olduğunuzda yıllık mülk vergisi ödemek zorundasınız. Oran eyalete ve ilçeye göre büyük farklılık gösteriyor:
| Eyalet | Ortalama Efektif Oran |
|---|---|
| Florida | %0,80–%1,20 |
| Texas | %1,50–%2,50 |
| New York | %1,30–%2,20 |
| New Jersey | %2,10–%2,80 |
| California | %0,75–%1,10 |
$400,000'lık Florida mülkü için: %1 efektif oran varsayımıyla yıllık ~$4,000 veya aylık ~$333.
Closing sırasında genellikle 2–6 aylık property tax önceden ödeniyor (prepaid); bu tutarı da başlangıç masraflarınıza ekleyin.
9. Homeowner's insurance (Ev sigortası)
ABD'de mülk sigortası zorunlu değil ama mortgage alıyorsanız banka bunu şart koşuyor. Nakit alımlarda da şiddetle öneriliyor.
Florida'da sigorta primleri son yıllarda önemli ölçüde yükseldi; özellikle kasırga kapsamı içeren poliçelerde. Ortalama yıllık prim:
| Konum | Yıllık Sigorta Primi (tahmini) |
|---|---|
| Kıyıya yakın Florida | $3,000–$8,000 |
| İç bölge Florida | $1,500–$3,500 |
| Texas (kasırga bölgesi) | $2,000–$5,000 |
| New York / New Jersey | $1,200–$2,500 |
Closing sırasında: İlk yıl priminin tamamı peşin ödeniyor. $400,000'lık bir Florida mülkü için bu $2,000–$4,000 aralığında.
10. HOA ücreti (Homeowners Association)
HOA (Homeowners Association), site yönetim kuruluna yapılan aylık veya üç aylık ödeme. Ortak alanların bakımını, havuz, güvenlik ve dış cephe gibi hizmetleri karşılıyor.
Her mülkte HOA yok. Ama birçok yeni yapı sitelesi, kondominium ve townhouse komplekslerinde HOA zorunlu. Aylık HOA ödemeleri:
| Mülk Türü | Aylık HOA (tahmini) |
|---|---|
| Basit townhouse | $100–$200 |
| Standart condo | $300–$500 |
| Lüks/waterfront condo | $600–$1,500 |
| Golf veya gated community | $200–$600 |
Yüksek HOA'lı mülklerde yıllık ek masraf $3,600–$18,000'a ulaşabiliyor. Bunu kira getirisinden düşmeyi unutmayın.
11. Mülk yönetimi (Uzaktan yatırımcılar için)
Türkiye'de yaşarken ABD'deki mülkü kiraya veriyorsanız profesyonel property management (mülk yönetim şirketi) hizmetine ihtiyaç duyabilirsiniz. Bu şirketler kiracı bulmak, kira tahsilatı, bakım takibi gibi işleri sizin adınıza yürütüyor.
Tipik ücret: aylık kira gelirinin %8–%12'si + kiracı bulma ücreti (genellikle 1 aylık kira)
$2,000/ay kira için: ~$200–$240/ay yönetim ücreti + $2,000 kiracı bulma ücreti
$400,000 Florida ev için gerçekçi maliyet tablosu
Senaryo: Miami yakınlarında $400,000'lık bir townhouse, nakit alım, HOA var ($350/ay), kira amaçlı alım.
Alım sırasındaki masraflar
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Satış bedeli | $400,000 |
| Title insurance (alıcı poliçesi) | $1,800 |
| Title search + escrow fee | $1,200 |
| Home inspection | $550 |
| Survey fee | $400 |
| Attorney fee | $1,200 |
| Recording + diğer idari ücretler | $300 |
| ITIN başvurusu (CAA) | $350 |
| Wire transfer ücretleri | $150 |
| Toplam alım masrafları | $405,950 |
İlk yıl tekrar eden giderler
| Kalem | Yıllık Tutar |
|---|---|
| Property tax (%1) | $4,000 |
| Homeowner's insurance | $3,000 |
| HOA ($350/ay x 12) | $4,200 |
| Property management (%10) | ~$2,400 (kira varsa) |
| Bakım ve onarım rezervi | $1,000–$2,000 |
| Toplam yıllık gider | ~$14,600–$15,600 |
İlk yıl toplam maliyet özeti
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Alım bedeli + closing costs | $405,950 |
| Prepaid property tax (3 ay) | $1,000 |
| Prepaid homeowner's insurance (1 yıl) | $3,000 |
| İlk yıl HOA | $4,200 |
| Gerçek ilk yıl toplam | ~$414,150 |
Bu mülkü mortgage ile aldığınızda tabloya banka faizi, origination fee ve aylık mortgage ödemesi de ekleniyor.
Vergi masrafları: Türk yatırımcı için ek kalemler
ABD'de mülk sahibi olan Türk vatandaşları bazı ek vergi yükümlülükleriyle karşılaşıyor:
FIRPTA kesintisi (satışta): Mülkü sattığınızda alıcı satış bedelinin %15'ini IRS'e yatırıyor. Bunu closing öncesinde hesaba katın; sonradan vergi beyannamesiyle fark iade alınabiliyor.
Federal gelir vergisi (kira geliri için): Kira geliri ABD'de federal düzeyde vergilendiriliyor. Efektif vergi oranı gelir ve giderlerinize bağlı; net kira gelirinizden giderleri (mortgage faizi, property tax, sigorta, amortisman) düşebilirsiniz. Bu hesaplamalar için bir ABD vergi danışmanıyla çalışmanızı öneririz.
Türkiye'deki beyan yükümlülüğü: Türkiye-ABD çifte vergilendirme anlaşması kapsamında ABD'de ödediğiniz vergiler Türkiye'de mahsup edilebilir. Ama beyan yükümlülüğü yine de var. Vergi rehberimizde bu konuyu detaylı ele alıyoruz.
Mehmet'in gerçek bütçe hesabı
İstanbul'da teknoloji girişimcisi olan Mehmet, 2024 yılı ortasında Tampa'da $375,000'lık bir single-family home nakit aldı. Planlı bütçesi: $375,000. Gerçek toplam maliyet:
- Satış bedeli: $375,000
- Closing costs: $9,200
- Inspection: $480
- Attorney fee: $1,100
- ITIN başvurusu: $300
- Prepaid property tax: $1,500
- Prepaid sigorta: $2,400
- HOA başlangıç ödentisi: $600
- Wire transfer ve diğer küçük giderler: $280
Gerçek toplam: $390,860
Mehmet, $375,000'lık ev için $390,000 civarı bütçe ayırması gerektiğini başlangıçta bilmiyordu. "Closing costs için ayrıca para koymanız gerektiğini kimse önceden net söylemedi" diyor.
Bu rehber sizin için değil mi?
Bu rehber, Türkiye'den konut veya küçük yatırım amaçlı ABD mülkü almayı planlayan kişiler için hazırlandı. Şu durumlarda bu rehber yeterli olmayabilir:
- Ticari gayrimenkul alıyorsanız: Mülk vergisi, sigorta ve yönetim masrafları konut alımından farklı yapıda
- Yüksek değerli lüks mülk (>$1 milyon) alıyorsanız: İlave transfer vergileri ve daha karmaşık hukuki yapılar devreye girebilir
- Pre-construction alıyorsanız: Ön ödeme, inşaat devri ve gecikme masrafları ayrı kalem oluşturuyor
SSS
Closing costs kesinlikle %2–5 mi, bunları müzakere edebilir miyim?
Bazı kalemleri müzakere etmek mümkün. Title insurance primlerini ve escrow ücretini zaman zaman bir miktar düşürmek mümkün. Bazı piyasalarda satıcıdan closing costs katkısı talep edilebiliyor (seller concession). Ama devlet kayıt ücretleri ve transfer vergileri sabit; bunlarda değişiklik yok.
HOA ücretleri artabilir mi?
Evet. HOA yönetim kurulları yıllık bütçe güncellemesiyle ücretleri artırabilir. Satın alacağınız mülkün geçmiş HOA artış geçmişini ve HOA rezerv fonunun sağlıklı olup olmadığını inceleyin. Özellikle eski yapılarda rezerv fonu zayıfsa büyük onarımlar için ek aidat ("special assessment") istenebilir.
Property tax her yıl aynı mı kalır?
Hayır. Mülkün yeniden değerlenmesiyle (reassessment) vergi tabanı değişebiliyor. Florida'da başka eyaletlerden gelen alıcılar için ev sahibi muafiyeti (homestead exemption) söz konusu değil; yabancı yatırımcılar tam değerden vergilendirilir.
Mülkü kiralatmazsam yine de vergi ödemek zorunda mıyım?
Evet. Property tax, kira geliri bağımsız olarak yıllık ödeniyor. Ayrıca mülkü boş tutmanın da maliyeti var: sigorta, HOA, bakım.
Türkiye'den $400,000 nasıl gönderirim?
Türk bankası aracılığıyla uluslararası havale yapabilirsiniz. Büyük tutarlarda banka "source of funds" belgesi isteyebiliyor. Transfer sürecini 1–2 hafta önceden başlatmanızı öneririz. Amerika'da Ev Alma Rehberi'mizde para transferi konusu da ele alınıyor.
Sonraki adımlar
Bütçenizi gerçekçi biçimde planlamak için:
- Hedeflediğiniz mülkün bulunduğu ilçenin property tax oranını araştırın
- HOA'lı mülklerde aylık ödentiyi ve yönetmeliği önceden inceleyin
- Closing costs için satış bedelinin %5'ini ayrı bir bütçe kalemi olarak koyun
- İlk yıl için ek bir %3–%5 tampon bütçe bulundurun
- Vergi rehberimizde ABD ve Türkiye vergi yükümlülüklerini inceleyin
- Tüm süreç için Amerika'da Ev Alma Rehberi'mize bakın
Bu sayfadaki bilgiler yalnızca araştırma ve eğitim amaçlıdır. Hukuki veya mali tavsiye niteliği taşımaz. ABD gayrimenkul mevzuatı eyaletten eyalete değişir; herhangi bir adım atmadan önce lisanslı bir uzmanla görüşünüz.
Amerika'da ev almayı düşünüyor musunuz?
Süreç, vergi ve eyalet seçimi hakkında rehberlerimize göz atın.