ABD'de gayrimenkul satarken vergi: capital gains ve FIRPTA
ABD'de bir mülkü sattığınızda iki ayrı vergi mekanizmasıyla yüzleşirsiniz. Birincisi FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) kapsamındaki stopaj: satış fiyatının %15'i, mülk devredilmeden önce IRS'e aktarılmak üzere alıcı tarafından kesilerek tutulur. İkincisi ise gerçek vergi yükümlülüğünüz olan capital gains (sermaye kazancı) vergisi. Bu iki mekanizma birbirinden farklıdır ve abd gayrimenkul satarken vergi capital gains hesabını doğru yaparsanız, FIRPTA yoluyla kesilen tutarın büyük bölümünü geri alabilirsiniz. Farkı anlamamak, kapanış gününde gereksiz yere on binlerce dolar bloke edilmesi anlamına gelir.
Önemli Noktalar
- FIRPTA stopajı gerçek bir vergi değildir; brüt satış fiyatının %15'inin kapanışta IRS'e gönderilmesidir. Fazla kesilen kısım iade edilir.
- Gerçek vergi, net capital gains üzerinden hesaplanır: 1 yılı aşan elde tutma süresi için uzun vadeli oran %15–20.
- Kiralama süresinde kullanılan amortisman (depreciation), satışta %25 oranında "recapture" vergisine tabi tutulur.
- Form 8288-B ile kapanıştan önce withholding indirimi talep edebilir, bloke tutarı düşürebilirsiniz.
- Form 8288-B başvurusu kapanıştan 4–5 ay önce yapılmalıdır; son dakika başvuruları işe yaramaz.
FIRPTA nedir ve neden var?
FIRPTA, 1980 yılında ABD Kongresi tarafından yabancı yatırımcıların mülk satışlarından elde ettiği kazançların vergilendirilmesini güvence altına almak amacıyla çıkarılmıştır. Yabancı bir satıcı mülkü satıp ABD'yi terk ederse, IRS bu kişinin vergi borcunu takip etmekte zorlanır. Bu sorunun önüne geçmek için yasa, vergi yükümlülüğünü alıcıya devreder.
Kural basittir: Bir ABD mülkünü bir yabancıdan satın alıyorsanız, satış fiyatının %15'ini alıcı sıfatıyla IRS'e göndermek zorundayken, kalan tutarı satıcıya aktarırsınız. Bu, satıcı olan Türk yatırımcı açısından şu anlama gelir: $500.000'lık bir satışta closing günü $75.000 IRS'e gider, elinize $425.000 kalır. Daha sonra gerçek vergi hesabı yapıldığında, fazla kesilen kısım iade edilir.
FIRPTA, vergi toplamayı garantilemek için tasarlanmış bir mekanizmadır. Yüksek tutarlar içermesi nedeniyle satış planlamasının erken aşamasında dikkate alınması gerekir.
Capital gains vergisi: Gerçek vergi yükümlülüğünüz
FIRPTA bir stopaj mekanizmasıdır; asıl vergi hesabı ise capital gains (sermaye kazancı) vergisidir. Bu hesap şu temel değişkenlerden oluşur:
Elde tutma süresi önemlidir
Kısa vadeli capital gains (1 yıldan az):
Mülkü 1 yıldan kısa süre elinde bulundurup sattığınızda, kazancınız "ordinary income" (olağan gelir) sayılır. NRA (Non-Resident Alien) statüsünde bu oran %30'a kadar çıkabilir.
Uzun vadeli capital gains (1 yıldan fazla):
Mülkü 1 yılı aşkın süre elinizde tutarsanız, net kazanç üzerinden daha düşük oran uygulanır. 2025 yılı itibarıyla bu oran çoğu NRA için %15–20 arasındadır. Yüksek gelir dilimlerinde ek 3,8% "Net Investment Income Tax" (NIIT) gündeme gelebilir; ancak NRA statüsünde bu verginin uygulanması tartışmalıdır ve duruma göre değişir.
Adjusted basis (düzeltilmiş maliyet bedeli) nedir?
Capital gains hesabında satış fiyatından düşülen tutar, mülkü satın aldığınız fiyat değil, "adjusted basis" adı verilen düzeltilmiş maliyet bedelidir. Bu bedel şu şekilde hesaplanır:
Satın alma fiyatı
+ Closing maliyetleri (satın alımda)
+ Sermaye iyileştirmeleri (yapısal tadilat, eklenti vb.)
− Kira dönemi boyunca alınan amortisman (depreciation)
= Adjusted basis
Buradan çıkan sonuç: Yıllarca amortisman aldıysanız, adjusted basis düşer ve dolayısıyla capital gains artar. Bu farka ek olarak amortisman recapture vergisi de devreye girer.
Depreciation recapture: Göz ardı edilen vergi kalemi
Mülkünüzü kiraya verdiyseniz ve bu süre içinde IRS'e amortisman (depreciation) indirimi uyguladıysanız, satışta bu tutarın bir kısmını "geri vermeniz" gerekir. Buna depreciation recapture denir.
Recapture edilen tutar üzerinden uygulanan vergi oranı %25'tir; uzun vadeli capital gains oranından farklıdır. Yani 5 yıl boyunca her yıl $10.000 amortisman indirimi aldıysanız, toplam $50.000 üzerinden %25 vergi, yani $12.500 ek vergi ödersiniz.
Bu kural, amortisman alırken vergi tasarruf eden yatırımcının satışta bu tasarrufun bir kısmını iade etmesini öngörür. Uzun vadeli hesaplamada bunu göz önünde bulundurmak, mülk tutma kararınızı etkiler.
Adım adım hesaplama: $500.000'a alınan mülk $700.000'a satılıyor
İstanbul'da mühendis olan Tarık Bey, 2021 yılında Orlando'da $500.000'a bir konut satın aldı. 5 yıl boyunca aylık $2.800 kiraya verdi ve 2026'da $700.000'a satıyor. İşte adım adım vergi hesabı:
Temel bilgiler
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Satın alma fiyatı (2021) | $500.000 |
| Satın alım closing maliyetleri | $10.000 |
| Sermaye iyileştirmeleri (mutfak yenileme) | $15.000 |
| Satış fiyatı (2026) | $700.000 |
| Satış closing maliyetleri + komisyon | $35.000 |
| Elde tutma süresi | 5 yıl (uzun vadeli) |
Amortisman hesabı (5 yıl)
- Mülk değeri (arsa hariç, $400.000 yapı): $400.000 ÷ 27,5 = $14.545/yıl
- 5 yıl toplam amortisman: $72.727
Adjusted basis hesabı
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Satın alma fiyatı | $500.000 |
| + Closing maliyetleri | $10.000 |
| + İyileştirmeler | $15.000 |
| − Amortisman (5 yıl) | −$72.727 |
| Adjusted basis | $452.273 |
Net satış tutarı
$700.000 − $35.000 (closing + komisyon) = $665.000 net satış
Capital gains hesabı
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Net satış tutarı | $665.000 |
| − Adjusted basis | −$452.273 |
| Toplam kazanç | $212.727 |
Bu kazancın $72.727'si depreciation recapture (oranı %25), $140.000'ı ise uzun vadeli capital gains (oranı %15)'dir.
Vergi hesabı
| Kalem | Oran | Vergi |
|---|---|---|
| Depreciation recapture | %25 | $18.182 |
| Long-term capital gains | %15 | $21.000 |
| Toplam gerçek vergi | ~$39.182 |
FIRPTA stopajı ile karşılaştırma
FIRPTA mekanizmasına göre closing günü alıcı tarafından IRS'e gönderilecek tutar:
$700.000 × %15 = $105.000
Oysa gerçek vergi yükümlülüğü: ~$39.182
Fark: $65.818, Bu tutar, Form 8288-B başvurulmazsa closing günü gereksiz yere bloke edilir.
Form 8288-B: FIRPTA stopajını düşürmenin yolu
IRS, gerçek vergi yükümlülüğünüzün FIRPTA stopaj tutarının altında olduğunu kanıtlarsanız, withholding miktarının düşürülmesine ya da tamamen kaldırılmasına izin verir. Bunun için Form 8288-B (Application for Withholding Certificate) kullanılır.
Form 8288-B nasıl işler?
- Satıştan önce (tercihen 4–5 ay önce) IRS'e Form 8288-B gönderilir.
- Tahmini vergi yükümlülüğünüz, adjusted basis, satış fiyatı ve diğer bilgiler forma dahil edilir.
- IRS inceleme yapar ve "withholding certificate" (stopaj belgesi) yayımlar.
- Bu belge alıcıya iletilir; alıcı artık %15 yerine IRS'in onayladığı düşük tutarı keser.
Tarık Bey'in örneğinde: Form 8288-B aracılığıyla IRS'e gerçek vergi yükümlülüğü ($39.182) bildirildiğinde, $105.000 yerine yalnızca $39.182 (ya da biraz üzeri) withholding yapılır. Kapanış günü cebinizde $65.000'dan fazla kalır.
Zamanlamaya dikkat
Form 8288-B başvurusu, IRS'in işleme alması ve belgeyi yayımlaması için zaman gerektirir. Tipik işlem süresi 30–60 gün olmakla birlikte, yoğun dönemlerde 90 güne çıkabilir. Kapanış tarihiniz belirlendikten sonra bu başvuruyu hemen yapın; son dakika başvuruları genellikle closing'e yetişmez.
Türkiye'ye döndüğünüzde: Türkiye'de vergi
ABD'de ödediğiniz capital gains vergisinin yanı sıra, Türkiye mukimi olarak bu kazancı Türk Gelir İdaresi'ne (GİB) de bildirme yükümlülüğünüz olabilir. Türkiye-ABD arasında kapsamlı bir çifte vergilendirme önleme anlaşması bulunmadığından (bu konuyu ayrı bir makalede ele alıyoruz), hem ABD hem Türkiye'de vergi yükümlülüğü doğabilir.
Pratikte: ABD'de ödenen vergi, Türkiye'de yurt dışında ödenmiş vergi olarak kısmen mahsup edilebilir. Ancak bu hesabın doğru yapılması için hem ABD'de hem Türkiye'de uzman desteği şarttır.
Bu rehber sizin için değil mi?
Bu makale mevcut mülkünü satmayı planlayan ya da satışın vergi boyutunu önceden anlamak isteyen Türk yatırımcılar için hazırlandı. Eğer:
- Henüz mülk satın almayı araştırıyorsanız, ev alma rehberimize bakabilirsiniz.
- Kira geliri vergisini anlamak istiyorsanız, yabancı mülk sahibi kira vergisi rehberimize göz atabilirsiniz.
- LLC kurarak mülk almayı düşünüyorsanız, LLC üzerinden satışta vergi farklı işler; LLC mi, kişisel adıma mı rehberimizi incelemeniz önerilir.
SSS
1. FIRPTA stopajı her satışta uygulanır mı?
Hayır. Birkaç istisnası mevcuttur. En önemlisi: satış fiyatı $300.000 veya altındaysa ve alıcı mülkte bizzat ikamet etmeyi taahhüt ediyorsa, FIRPTA stopajı uygulanmaz. Bu istisna, yabancı bir satıcıdan ev alan ABD mukimleri için geçerlidir. Yatırım amaçlı çoğu satışta bu eşik sağlanamaz.
2. FIRPTA stopajını kim IRS'e gönderir?
Teknik olarak alıcıdır; ancak pratikte title company ya da closing attorney bu sorumluluğu üstlenir. Alıcı bir NRA ise kendisi de yükümlüdür.
3. Form 8288-B başvurusu için bir uzman tutmak şart mı?
Zorunlu değil ama şiddetle önerilir. Form çok teknik değildir; asıl zorluk doğru adjusted basis ve vergi hesaplamalarını belgelerle desteklemektir. Yanlış beyan hem başvurunun reddine hem de cezai yaptırımlara yol açabilir.
4. Mülkü LLC üzerinden tutuyorsam FIRPTA nasıl işler?
Tek ortaklı bir yabancı sahipli LLC (disregarded entity), FIRPTA açısından şeffaf kabul edilir ve yabancı birey gibi muamele görür. Çok ortaklı yapılarda durum farklılaşabilir. Bu konuda vergi uzmanıyla görüşmek gerekir.
5. Satış kazancı ne zaman beyan edilir?
Satışın gerçekleştiği vergi yılında, yıllık Form 1040-NR ile beyan edilir. Aynı zamanda Form 8288 de doldurulur. Fazla ödenen FIRPTA stopajının iadesi için bu beyanname zorunludur.
6. Mülkü zarar ederek satsam bile FIRPTA stopajı var mı?
Evet, FIRPTA stopajı net kazanç değil brüt satış fiyatı üzerinden hesaplanır. Yani zarar etseniz bile closing günü stopaj kesilir. Ancak Form 8288-B ile gerçek vergi yükümlülüğünüzün sıfır ya da düşük olduğunu kanıtlarsanız, withholding sıfırlanabilir veya azaltılabilir.
Sonuç
ABD'de gayrimenkul satışında vergi yükü iki ayrı bileşenden oluşur: FIRPTA mekanizması ve gerçek capital gains vergisi. Bu ikisini birbirine karıştırmak, satıcıların en sık yaptığı hatadır. FIRPTA, gerçek vergi değil bir depozitodur; fazlası iade edilir. Ancak bu iadeyi otomatik olarak alamazsınız; Form 1040-NR beyannamesi şarttır.
Form 8288-B ise stratejik bir araçtır: kapanıştan aylar önce başvurulduğunda, closing günü elinizde kalması gereken on binlerce doların bloke edilmesini önler. Tarık Bey örneğinde bu fark $65.000'ın üzerindeydi.
Bu konuları satış kararından önce bir ABD CPA'siyle görüşerek netleştirmeniz, hem kapanış günü sürprizlerini önler hem de vergi planlamanızı doğru temele oturtur. Vergi rehberimize ve hukuki süreç rehberimize de göz atabilirsiniz.
Bu sayfadaki bilgiler yalnızca araştırma ve eğitim amaçlıdır. Hukuki veya mali tavsiye niteliği taşımaz. ABD gayrimenkul mevzuatı eyaletten eyalete değişir; herhangi bir adım atmadan önce lisanslı bir uzmanla görüşünüz.
Amerika'da ev almayı düşünüyor musunuz?
Süreç, vergi ve eyalet seçimi hakkında rehberlerimize göz atın.