ABD Kira Geliri Vergisi: Yabancı Mülk Sahibi Rehberi

ABD'de kira geliri vergisi yabancı mülk sahipleri nasıl öder?

ABD'de bir mülk satın alıp kiraladığınızda, kira geliri üzerinden vergi ödeme yükümlülüğünüz başlar. Yabancı bir mülk sahibi olarak abd kira geliri vergisi yabancı kuralları size özgüdür ve ABD vatandaşlarından farklı işler. İki temel yöntem mevcuttur: birincisi kiracınızın ödeme yaparken %30 oranında stopaj kesmesi (varsayılan yöntem), ikincisi ise net gelir üzerinden dilimli vergi hesaplayan seçimlik bir yöntem. Hangi yöntemi seçtiğiniz, yıllık vergi yükünüzü binlerce dolar etkileyebilir.

Önemli Noktalar

- Türkiye ile ABD arasında kira gelirini kapsayan kapsamlı bir vergi anlaşması yoktur; varsayılan oran brüt kira gelirinin %30'udur.

- §871(d) net gelir seçeneği çoğu yatırımcı için çok daha düşük bir vergi yükü anlamına gelir.

- Net gelir seçeneği için ITIN (Vergi Kimlik Numarası) ve yıllık Form 1040-NR zorunludur.

- Mortgage faizi, amortisman (27,5 yıl), sigorta ve yönetim ücretleri gibi giderler indirilebilir.

- İlk yılda muhasebeci olmadan bu süreci yönetmek önerilmez; yanlış yöntem seçimi ciddi mali kayba yol açar.

---

Yabancı mülk sahibi kimdir ve hangi kurallar geçerlidir?

ABD vergi mevzuatında siz "Non-Resident Alien" (NRA, ABD mukimi olmayan yabancı uyruklu) kategorisinde değerlendirilirsiniz. Türkiye'de ikamet eden bir Türk vatandaşı olarak, ABD'deki mülkünüzden elde ettiğiniz kira geliri "US-source income" (ABD kaynaklı gelir) sayılır ve IRS'in (ABD Vergi Dairesi) yetki alanına girer.

Bu, Türkiye'deki gelirlerinizin ABD'de vergilendirilmediği anlamına gelir. Ancak ABD'deki mülkünüzden elde ettiğiniz her türlü gelir, kira, satış kazancı, temettü, ABD vergi kurallarına tabidir.

NRA statüsündeki bir mülk sahibi için IRS iki farklı vergilendirme yöntemi öngörmüştür. Bu iki yöntem arasındaki fark, pratikte yıllık binlerce dolar olabilir. Yöntemi anlamadan mülk satın almak, birçok Türk yatırımcının ilk yıldan itibaren gereksiz vergi ödemesine yol açar.

---

Birinci yöntem: %30 brüt stopaj (varsayılan)

Varsayılan kural şudur: Kiracınız size kira ödemesi yaparken, bu ödemenin %30'unu IRS'e stopaj olarak kesmek zorundadır. Kalan %70'i size aktarır. Bu, "FDAP income" (Fixed, Determinable, Annual, Periodical) kuralı olarak bilinir.

Nasıl işler?

Kira geliriniz ayda $2.500 ise:

• Kiracı her ay $750 IRS'e keser
• Size $1.750 kalır
• Yıllık stopaj: $9.000
• Kira brüt geliriniz: $30.000
• Fiilen ödenen vergi: $9.000 (%30)

Bu yöntemde herhangi bir gider indiriminden yararlanamazsınız. Mortgage faiziniz, mülk sigortanız, yönetim ücretleriniz, bunların hiçbirini hesaba katma imkânınız yoktur. Vergi, gelirin üzerinden değil brüt tutarın üzerinden hesaplanır.

Kiracı ne yapar?

ABD'deki bir kiracı, kiralayan mülk sahibinin NRA olduğunu bildiğinde yasal olarak stopaj yapmakla yükümlüdür. Kiracınız bir şirketse (kurumsal kiracı), bu yükümlülüğü genellikle yerine getirir. Bireysel bir kiracıysa, özellikle bu konuyu bilmiyorsa, stopajı yapmayabilir. Bu durumda vergi yükümlülüğü yine size ait olmaya devam eder.

Profesyonel bir property manager (mülk yöneticisi) tuttuğunuzda, iyi bir yönetici bu stopaj kurallarını bilir ve kiracıyla olan ödeme akışını buna göre düzenler.

---

İkinci yöntem: Net gelir seçeneği (§871(d))

ABD Vergi Kanunu'nun 871(d) maddesi, NRA statüsündeki mülk sahiplerine özel bir seçim hakkı tanır: Kira gelirini "Effectively Connected Income" (ECI, etkin bağlantılı gelir) olarak değerlendirerek, net gelir üzerinden ABD mukimlerine uygulanan dilimli vergi oranlarıyla vergilendirilmek.

Bu seçimi yapabilmek için:

1. Form W-8ECI doldurup property manager'ınıza veya kiracınıza iletmeniz,
2. Yıl sonunda Form 1040-NR (Non-Resident Alien Income Tax Return) doldurmanız,
3. ITIN (Individual Taxpayer Identification Number, Bireysel Vergi Kimlik Numarası) edinmiş olmanız gerekir.

Ne anlama gelir?

Net gelir yönteminde vergi matrahı şöyle hesaplanır:

Brüt kira geliri

− Mortgage faizi

− Mülk vergisi (property tax)

− Sigorta

− Yönetim ücretleri

− Amortisman (depreciation)

− Diğer giderler

= Vergilendirilebilir net gelir

Bu net gelir üzerinden ABD'nin dilimli gelir vergisi tarifesi uygulanır. 2025 yılı itibarıyla yıllık $44.725'e kadar olan gelir için %22 oranı uygulanır (bekar bireyler için). Ancak giderler düştükten sonra kalan net gelir genellikle çok daha düşük olur, hatta sıfır veya eksi bile çıkabilir.

---

Amortisman: En güçlü indirim kalemi

ABD vergi hukukunda gayrimenkul yatırımcılarının en çok yararlandığı indirim kalemi depreciation (amortisman)'dır. IRS, konut amaçlı kiralık mülklerin 27,5 yıl içinde değer yitireceğini kabul eder ve her yıl mülk değerinin 1/27,5'ini (yaklaşık %3,64'ünü) gelirden düşmenize izin verir.

Önemli not: Amortisman hesaplanırken arsa değeri dahil edilmez, yalnızca yapı değeri esas alınır. $400.000'lık bir mülkte arsa değeri $80.000 ise, amortisman hesabına $320.000 girer.

Yıllık amortisman indirimi: $320.000 ÷ 27,5 = yaklaşık $11.636

Bu rakam doğrudan gelirden düşülür. Yıllık brüt kira geliriniz $30.000 ise ve tüm giderler toplamı $25.000'a ulaşıyorsa, vergilendirilebilir geliriniz yalnızca $5.000 olur.

---

Karşılaştırmalı hesaplama: $2.500/ay kira için

Ankara'da iş insanı olan Kemal Bey, Miami'de $400.000'a bir daire satın aldı ve aylık $2.500 kiraya verdi. İki yöntemi karşılaştıralım:

Yöntem 1: %30 brüt stopaj

Yöntem 2: Net gelir seçeneği (§871d)

Bu örnekte net gelir eksi çıktığından vergi sıfırdır. Üstelik bu zarar, ilerleyen yıllara taşınabilir (passive activity loss carryforward).

Tüm giderlerin bu örnekteki kadar yüksek olmadığı, daha sade bir örnek düşünelim: Mülk nakit alındı, mortgage yok.

Brüt stopaj yönteminde $9.000, net gelir yönteminde ~$1.928. Fark: $7.072/yıl.

---

ITIN nedir ve nasıl alınır?

ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), sosyal güvenlik numarası (SSN) olmayan kişilerin ABD'de vergi beyannamesi verebilmesi için IRS tarafından verilen 9 haneli bir kimlik numarasıdır.

Net gelir seçeneğini kullananlar için ITIN zorunludur. ITIN başvurusu için:

1. Form W-7 (IRS'e sunulur) doldurulur
2. Pasaport fotokopisi veya apostilli resmi çeviri eklenir
3. Başvuru IRS'e posta yoluyla veya yetkili "Acceptance Agent" aracılığıyla iletilir
4. İşlem süresi genellikle 7–11 haftadır

Bir ABD CPA'si (Certified Public Accountant, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir) ya da yetkilendirilmiş bir acceptance agent, ITIN başvurusunu sizin adınıza yürütebilir. Bu sürecin başlangıcını mülk satın almadan önce planlamak, ilk vergi yılında gereksiz karmaşıklıktan sizi kurtarır.

---

Form 1040-NR: Yıllık vergi beyannamesi

Net gelir seçeneğini kullanan her NRA mülk sahibi, ilgili vergi yılı için Form 1040-NR doldurmak zorundadır. Bu form ABD'de ikamet etmeyen yabancı uyruklular için özel gelir vergisi beyannamesidir.

Beyanname, her yılın 18 Nisan'ına kadar IRS'e sunulmalıdır (uzatma talep ederseniz Ekim'e kadar). Beyanname ile birlikte Schedule E (kira geliri ve giderleri) de doldurulur.

İstanbul'da yaşayan Selin Hanım, Orlando'da bir kondominiyum satın aldığında ITIN almak için gecikti ve ilk yıl beyanname veremedi. Sonraki yıl hem gecikmiş beyanname hem de faiz ödemek zorunda kaldı. Bu gecikmenin maliyeti, baştan bir muhasebeci tutmaktan çok daha pahalıya çıktı.

---

Gider kalemleri: Neleri indirim olarak kullanabilirsiniz?

Net gelir seçeneğinde aşağıdaki giderler doğrudan kira gelirinden düşülür:

Doğrudan mülk giderleri:

• Mortgage faizi (ana para ödemesi değil, yalnızca faiz kısmı)
• Mülk vergisi (property tax)
• Sigorta primleri (homeowner's insurance, kiracı zararı sigortası)
• Bakım ve onarım masrafları
• HOA (Homeowner's Association, Ev Sahipleri Derneği) ücretleri (varsa)

Profesyonel hizmet giderleri:

• Property management ücreti (genellikle kira gelirinin %8–12'si)
• Muhasebe ve vergi danışmanlığı ücretleri
• Avukatlık ücretleri (mülke ilişkin)

Amortisman:

• Yapı değeri üzerinden 27,5 yılda doğrusal amortisman

Dikkat: Kişisel seyahat masrafları, mülkü ziyaret etme amacıyla bile yapılsa, genellikle tamamen indirilemez. Bu konuda IRS'in karmaşık kuralları bulunduğundan muhasebeci desteği almak önerilir.

---

Türkiye'de de vergi ödemek zorunda mısınız?

Kısa yanıt: Evet, büyük ihtimalle. Türkiye mukimi olarak yurt dışındaki gelirlerinizi Türk Gelir İdaresi'ne (GİB) bildirme yükümlülüğünüz bulunmaktadır. Türkiye-ABD arasında kira gelirini doğrudan etkileyen kapsamlı bir çifte vergilendirme anlaşması yoktur (bu konuya bir sonraki makalede daha ayrıntılı değiniyoruz).

Pratik sonuç: Hem ABD'de hem Türkiye'de vergi ödeme yükümlülüğünüz doğabilir. ABD'de ödenen vergi, Türkiye'de "yurt dışında ödenen vergi" olarak kısmi mahsup imkânı sunabilir; ancak bu, mali müşavir düzeyinde değerlendirme gerektiren bir konudur.

---

Bu rehber sizin için değil mi?

Bu makale aşağıdaki durumlarda size hitap etmeyebilir:

• Mülkünüzü kiralamayı değil, yalnızca kendi kullanımınız için tutmayı planlıyorsanız (bu durumda kira vergisi değil, elde tutma maliyetleri önem kazanır)
• ABD'de 183 günden fazla zaman geçiriyor ve vergi mukimliği kazanıyorsanız (NRA kuralları yerine farklı kurallar uygulanır)
• Daha önce ABD'de şirket kurarak mülk aldıysanız (LLC üzerinden vergilendirme farklıdır)

Bu durumlardan biri sizin için geçerliyse, ABD'de LLC ile mülk almanın avantaj ve dezavantajlarını ya da yabancı alıcılar için hukuki süreci inceleyen rehberlerimize bakabilirsiniz.

---

SSS

1. Kiracım stopajı kesmedi. Ne yapmalıyım?

Stopajı yapmayan kiracı sizi yasal yükümlülükten kurtarmaz. Bu durumda 1040-NR beyannamesiyle IRS'e ödeme yapmanız gerekir. Ayrıca kiracınızı bu konuda bilgilendirmeniz, ilerleyen ödemelerde doğru prosedürün uygulanmasını sağlar.

2. Net gelir seçeneğini (§871d) hangi yıldan itibaren uygulayabilirim?

Mülkü satın aldığınız ve kiraya verdiğiniz ilk vergi yılında Form W-8ECI'yi property manager'ınıza veya kiracınıza teslim ederek bu seçimi aktive edebilirsiniz. Seçim geri dönüşlü olarak uygulanamaz; geçmiş yıllar için değiştirmek oldukça güçtür.

3. ITIN başvurusu ne kadar sürer?

Posta yoluyla yapılan başvurularda IRS, 7–11 haftalık işlem süresi bildirmektedir. Yoğun dönemlerde bu süre uzayabilir. Kabul edilmiş bir "Acceptance Agent" (yetkili aracı) üzerinden başvuru yapılırsa süreç daha öngörülebilir olabilir.

4. Mülkümü hem kiraladım hem kendim kullandım. Ne olur?

IRS, mülkü hem kiraya verip hem kişisel kullandığınız "mixed-use" durumunu özel kurallara tabi tutar. Yılın yüzde kaçında kiraya verdiğinize ve kişisel kullanıma ne kadar zaman ayırdığınıza göre gider indirimi oranlanır. Bu durum, sıradan kira vergisi hesaplamasından daha karmaşıktır.

5. Kira geliri zarar gösterirse bu zarar Türkiye'deki gelirlerimden düşebilir mi?

ABD'deki "passive activity loss" (pasif faaliyet zararı), genel kural olarak yalnızca ABD'deki pasif gelirlerle mahsup edilebilir. Türkiye'deki gelirlerinizden doğrudan düşülmesi ABD hukukundan kaynaklanmaz. Bu konuyu hem ABD hem Türkiye mali müşavirleriyle görüşmeniz gerekir.

6. Mülk yöneticisine (property manager) nasıl Form W-8ECI veririm?

Property manager'ınızdan forma ihtiyaç duyduğunuzu belirtin ve IRS web sitesinden indirdiğiniz güncel W-8ECI formunu doldurup imzalayarak e-posta veya posta ile iletin. Bir muhasebeci bu formu sizin adınıza da doldurabilir.

---

Sonuç

ABD'de kira geliri vergisi yabancı mülk sahipleri için tek tip bir hesaplama değildir. Varsayılan %30 brüt stopaj yöntemi basit olmakla birlikte, gider indirimi yapma imkânı sunmadığından büyük çoğunlukla daha pahalıdır. Net gelir seçeneği daha fazla idari yük getirse de, ITIN, Form W-8ECI, yıllık 1040-NR beyannamesi, yıllık binlerce dolar tasarruf anlamına gelebilir.

Kiralık bir mülk satın almadan önce ABD'de çalışan bir CPA ile görüşmek, ilk yıldan itibaren doğru vergi yapısını kurmanızı sağlar. Bu maliyet, doğru yapılandırılmamış bir vergi planının yol açacağı kayıpların çok altındadır.

ABD'de gayrimenkul satarken karşılaşacağınız vergi yükümlülükleri hakkında bilgi edinmek için FIRPTA ve capital gains vergisi rehberimize başvurabilirsiniz. Mülk satın alma sürecinin yasal adımlarını anlamak için ise hukuki süreç rehberimize göz atabilirsiniz.

---

Bu sayfadaki bilgiler yalnızca araştırma ve eğitim amaçlıdır. Hukuki veya mali tavsiye niteliği taşımaz. ABD gayrimenkul mevzuatı eyaletten eyalete değişir; herhangi bir adım atmadan önce lisanslı bir uzmanla görüşünüz.